Boligpriserne: Fup eller fakta?

I løbet af de seneste par uger har der været meget palaver om Danmarks Statistiks opgørelse af ejendomspriserne, herunder at tallene decideret er fejlbehæftede. Ser man på, hvad statistikken rent faktisk viser, kan man næppe tale om, at de er forkerte. Der er blot tale om, at det er midlertidige tal opgjort på en andel af månedens faktiske bolighandler. Månedsstatistikkens vigtigste opgave bliver derfor at give en indikation af, hvordan boligpriserne har udviklet sig i løbet af den forgangne måned. At forvente meget mere er svært, når man tager tidsperspektivet med i sine overvejelser.

Aktuelle nyheder ønskes

Det mest kendetegnende ved en nyhed er, at det er en nyhed! Hermed mener jeg, at nyheder naturligt nok knytter sig til begivenheder sket så tæt på nuet som muligt. I relation til ejendomsstatistikken fra Danmarks Statistik medfører det, at man bliver nødsaget til at træffe et valg. Inden for rammerne om ønsket om aktualitet er det besluttet, at det er statistisk forsvarligt at offentliggøre en statistik, der indeholder ca. 70 pct. af de faktiske handler indgået på måned. Alt andet lige burde det efter gængse statistiske regler være en forholdsvis repræsentativ stikprøve. Stikprøven betyder, at man med to måneders forsinkelse kan opgøre en foreløbig statistik for udviklingen i boligpriserne. At det så betyder, at der er 30 pct. af den faktiske statistik, som ikke er med, er altså et aktivt valg, der er foretaget. Det betyder selvfølgelig også, at der kan vise sig at være lidt andre tendenser end først antaget, hvilket naturligvis ikke er uvæsentligt at bide mærke i. Med en stikprøve på 70 pct. af den samlede population burde det dog betyde, at disse ændringer er marginale.

Undervurdering af prisniveauet

Hele diskussionen omkring boligprisstatistikkerne har sin oprindelse i indikationerne på, at boligpriserne undervurderes i første omgang i statistikken. Det kan der være mange gode forklaringer på, og en plausibel forklaring kan være, at der i forbindelse med handel af dyrere ejendomme, ofte skal besigtiges ad flere omgange, før lånet udbetales. Det er under antagelse af, at dyrere ejendomme ikke er faldet så meget i pris. Med det in mente kan det selvsagt ende med, at statistikken i mere eller mindre grad konsekvent undervurderer niveauet for boligpriserne. Der er ingen tvivl om, at man er nødt til at være meget opmærksom på denne faktor, når man kommer til tolkningen af tallene. Humlen ved det hele ender så med spørgsmålet om, hvorvidt man ønsker aktuelle midlertidige tal eller uaktuelle hundrede procent nøjagtige tal. Man kan ikke få i både pose og i sæk. Det er nemlig ikke muligt at lave en sammensmeltning, så vi får hundrede procent nøjagtige OG aktuelle tal uden særlig forsinkelse. Tallene på månedsbasis er først endelige efter otte måneders revideringer – altså ti måneder efter den pågældende måneds afslutning. Og ser vi på prisstatistikken opgjort på kvartalet, som offentliggøres tre måneder efter det pågældende kvartals afslutning, er der også her tale om midlertidige tal. Her inkluderes ca. 90 pct. af de indgåede handler i perioden, hvilket dog alt andet lige gør revideringernes størrelsesorden mindre end for månedsstatistikken.

As good as it gets

Jeg er af den overbevisning, at statistikken er den bedste opgørelse af ejendomsprisudviklingen på månedsbasis, hvis vi skal have noget, der er aktuelt. Dog er der ingen tvivl om, at der hersker en vis usikkerhed omkring månedsopgørelser. Det er også derfor, at der løbende foretages revisioner af statistikken. På spørgsmålet om statistikkens undervurdering af prisniveauet har været medvirkende til, at markedet er blevet talt kunstigt ned, har jeg svært ved at forestille mig kan være tilfældet. Det har længe været en sandhed, at boligpriserne har været faldende. Og om revideringer af prisniveauet viser et par procentpoints afvigelse i forhold til det faktiske kan næppe have påvirket beslutningen om køb af bolig eller ej.