Denne uge er indblik skrevet af boligøkonom i Nordea Kredit Lise Nytoft Bergmann.
Flere medier har i den forgangne uge skrevet om boligkøb, der falder til jorden, fordi banker og realkreditinstitutter siger nej til at finansiere handlen. Det betyder skuffede købere og frustrerede sælgere. Men sådan behøver det ikke være, for antallet af nedadvendte tommelfingre kan nemt minimeres.
Kreditvurdering og værdiansættelse er afgørende
Særligt to barrierer kan medføre et nej. Den ene barriere opstår, hvis boligkøberen ikke kan blive kreditgodkendt til den aktuelle bolig. Den anden hvis værdiansættelsen af boligen ikke matcher købsaftalens pris. I begge tilfælde kan boligkøber dog forbedre sine muligheder for et ja.
Snak med banken inden boligjagten igangsættes
Den første ting, man som boligkøber kan gøre for at minimere chancen for et nej, er at forberede sig godt, allerede inden boligjagten starter. I praksis betyder det, at man bør kontakte sin bank og få udarbejdet et budget så tidligt som muligt. Derved skabes overblik over familiens økonomiske formåen og hidtidige adfærd. I samme ombæring bør man overveje, hvordan man ønsker at prioritere sin økonomi fremadrettet. Er man fx villig til fx at give afkald på udlandsrejser, restaurantbesøg og bil nr. 2 for at få råd til et større hus.
Det er her vigtigt at være realistisk. Ingen er nemlig tjent med at skulle vende hver en krone eller gå og være bekymret for den næste uforudsete regning, blot for at kunne købe en lidt dyrere bolig.
Man bør også bruge den viden, bankrådgiveren har. Nogle boligkøbere glemmer fx, at der er andre udgifter forbundet med en ejerbolig end blot renter, afdrag og forbrug – fx udgifter til vedligeholdelse og ejendomsskatter – og at de i nogle tilfælde kan løbe op i et betragteligt beløb.
Undersøg drømmeboligens økonomi
Når lånebeviset er udstedt, kan man begynde at kigge efter en realistisk bolig. Her er det værd at huske, at lånebeviset kun er vejledende. Vælger man fx et håndværkertilbud frem for en vedligeholdt bolig, en dyr kommune frem for en billig, eller en bolig med el-varme frem for fjernvarme, kan betingelserne for lånebeviset nemt skride, og et nej kan blive konsekvensen.
Rådet til barriere 1 er derfor: få et lånebevis så du søger i et realistisk prisleje, og få tjekket om budgettet holder for den konkrete bolig, inden du begynder at forestille dig børnene lege i haven, hunden sove under trappen, og dine yndlingsmøbler placeret i stuen. I modsat fald kan skuffelsen blive stor.
Husk at boligen også skal værdiansættes af realkreditinstituttet
Når drømmehuset er fundet, bør man også have in mente, at realkreditinstitutterne skal efterleve Værdiansættelsesbekendtgørelsen i deres låneudmåling, og at det tilbudte lån derfor kan blive lavere end de 80 pct. af købsprisen, som måske ligger til grund for lånebeviset.
Værdiansættelsesbekendtgørelsen fastslår nemlig, at realkreditinstitutterne ikke må værdiansætte boligen til en højere værdi, end det den forventeligt kan sælges for til flere kyndige erhververe inden for en salgsperiode på 6 måneder, uanset om ejendomme er handlet til et højere beløb.
Med andre ord betyder loven, at hvis omsætteligheden af en bolig er lav, så skal realkreditinstituttets værdiansættelse afspejle dette – uanset købspris. Det kan fx være tilfældet for en bolig, som er væsentligt dyrere end tilsvarende boliger i det pågældende område eller for en bolig med dårlig beliggenhed.
En lavere belåningsgrad i realkreditinstituttet, behøver dog ikke betyde, at handlen går i vasken. I stedet kan man undersøge muligheden for, at få den resterende sum dækket af banken. Det medfører en lidt højere rente. Men holder budgettet, bør handlen alligevel kunne gennemføres.
Rådet til barrierer 2 er derfor: vær på vagt hvis drømmeboligens omsættelighed er lav, og vær om nødvendigt åben overfor andre finansieringskilder. Så vil sandsynligheden for en vellykket handel være stor.