I denne uge er Indblik skrevet af boligøkonom i Nykredit Markets Joachim Borg Kristensen
Boligmarkedet er med hastige skridt på vej ud af krisen, som for alvor ramte landet for syv år siden. Priserne tog mange steder et hop i starten af 2015, og der blev i 1. halvår solgt 29% flere boliger i fri handel end i samme periode sidste år. Hele 95 kommuner kan melde om stigende salg. Det vidner om, at efterspørgslen efter boliger stiger i næsten hele landet.
Nuvel, salget ligger fortsat på et lavt niveau uden for de største byer. Ikke desto mindre har stigningen en række gavnlige effekter rundt omkring i landet. Det sætter det lokale ejendomsmarked i bevægelse. Blandt andet lysner udsigterne for boligejere, som ønsker at sælge deres bolig. Det gælder også for familier, der er havnet i betalingsproblemer, som er i restance på deres boliglån og som måske har kurs mod et tvangssalg. Fremgangen på boligmarkedet er derfor et sundhedstegn, som fremadrettet kan gøre et indhug i antallet af ejendomme, som sælges på tvangsauktion.
Tre gange så mange tvangsauktioner som i 2006
På trods af den stigende efterspørgsel bliver der i øjeblikket ikke bekendtgjort færre ejendomme på tvangsauktion. Tværtimod viser nye tal fra Danmarks Statistik, at antallet har ligget stabilt på knap 300 om måneden siden starten af 2014. Det kan undre, fordi antallet typisk er konjunkturafhængigt og umiddelbart burde falde i takt med, at et solidt økonomisk opsving tegner sig herhjemme. Ledigheden er faldet støt til 4,5%, og lønmodtagerbeskæftigelsen er øget med 68.000 personer siden foråret 2013.
Tvangsauktioner kan ikke udryddes, uanset hvor gunstige konjunkturerne måtte være. Men i 2006 var antallet nede på i gennemsnit 102 pr. måned. Dengang var såvel dansk økonomi som boligmarkedet overophedet, og mange nødlidende boligejere kunne sælge i fri handel, før det blev aktuelt med en tvangsauktion. I dag bekendtgøres næsten tre gange så mange tvangsauktioner, og det skyldes blandt andet, at efterspørgslen efter boliger er markant lavere.
Markedssituationen kan gøre et indhug
Over det seneste år er der således blevet solgt godt 55.000 boliger i fri handel på landsplan. Det er 17% færre end i 2005. I 57 kommuner er boligsalget tilmed mere end 25% lavere, end niveauet på toppen omkring 2005-2007. Flere land- og yderområder er strukturelt udfordret af både affolkning og et stort antal boliger, som er udbudt til salg eller endda står tomme. Det beskedne antal boligsøgende har derfor mange salgsopstillinger at vælge mellem. Det lægger en nedre grænse for, hvor meget tvangsauktionerne kan falde med i den nuværende udbuds- og efterspørgselssituation.
Netop markedssituationen er afgørende for antallet af tvangsauktioner. Beskæftigelsesfremgangen og opsvinget på boligmarkedet finder primært sted i Københavnsområdet og omkring de regionale vækstcentre i Jylland og på Fyn. Der er mange tilflyttere og en generel mangel på boliger men samtidig klare tegn på, at fremgangen i København breder sig gradvist til større dele af Østsjælland. Samtidig er der en bedring i Vest- og Sydsjælland, hvor huspriserne steg med 7% i 1. halvår oven på syv års prisfald. I Jylland og på Fyn ser vi også, at prisstigninger breder sig gradvist til flere områder.
Afdragsfrihed begrænser problemer med tvangsauktioner
Meget tyder på, at det samlede antal tvangsauktioner lander på knap 3.500 ejendomme i 2015. Det vil i så fald være akkurat under sidste års 3.507 og dermed blive det laveste siden 2008. Vi kan samtidig glæde os over, at antallet er lavt i sammenligning med krisen for 25 år siden. I 1990 gik i gennemsnit næsten 1.700 ejendomme på tvangsauktion i hver måned. Det er næsten seks gange flere end i dag.
Dengang var den faste rente over 10%, og afdragsfrie lån fandtes ikke på hylderne. Rentefradragsretten blev kraftigt forringet i forbindelse med skattereformen i 1987, og der blev i en periode indført mixlån og krav om at afbetale realkreditlån over 20 år i stedet for 30. Boligydelsen efter skat steg derfor kraftigt i en periode, hvor dansk økonomi var i recession.
I dag er renten omkring 3% og adgangen til afdragsfrihed har eksisteret i godt ti år. Realkreditlån er annuitetslån, og rentefradragsretten beskæres forholdsvis beskedent over en lang periode. De fleksible lånemuligheder med afdragsfrie såvel som variabelt forrentede lån har været afgørende for, at antallet af tvangsauktioner har været på et forholdsvis beskedent niveau siden 2007. De kan fungere som en redningskrans for boligejere i perioder, hvor de rammes af ledighed, skilsmisse, sygdom eller andre hændelser med et indkomsttab.
