Denne uge er indblik skrevet af Henrik Grave fra andelsboligpris.dk
”Nej andelsbolig, er det ikke alt for farligt?” Når jeg i et selskab fortæller, at jeg rådgiver kunder til at foretage de bedste køb på andelsboligmarkedet mødes jeg med vantro. ”Jamen, vi har da læst om andelsboligforeninger med store problemer”. Indrømmet, der er andelsboligforeninger med problemer. Og ja, medierne fokuserer på problemer og især tvisten mellem den lille mand og den store virksomhed. Andelsboligmarkedet, der rummer mere end 200.000 boliger, dækker imidlertid hele paletten fra problematisk til fantastisk.
Der er ikke noget generelt problem på andelsboligmarkedet. Vi hjælper dagligt kunder til at finde en andelsbolig, der på alle måder kan konkurrere med ejerboliger og andre andelsboliger på den foretrukne plet. Enkelte, typisk nyere foreninger, har problemer. Primært fordi foreningen har købt ejendommen for dyrt og glemt at indhente kompetent finansiel rådgivning. Derfor er det en skam, hvis boligsøgende fravælger hylden med andelsboliger på grund af overeksponering af de ramte foreninger, der kun repræsenterer en brøkdel af markedet.
De seneste års udvikling på andelsboligmarkedet har været udfordrende, fordi der er blotlagt problemer og tab på et marked, der tidligere blev opfattet som risikofrit. Først ændrede markedet sig fra et lukket venteliste marked, hvor de heldige kunne købe en andel for få tusinde kroner, til et åbent marked, hvor andele nu kostede op til flere millioner. Baggrunden var de store stigninger i de offentlige ejendomsvurderinger, der gjorde andelene dyre. Det gik en rum tid, hvor køberne tilsyneladende glemte at læse prisskiltene. Men i takt med et stigende informationsniveau hos de boligsøgende er der en stigende erkendelse af, at beslutningen om køb af en andelsbolig skal baseres på et oplyst grundlag.
Det var på tide. Af hensyn til køberne og det fremtidige andelsboligmarked. Ingen kan være tjent med et marked, hvor køberne har dummet sig og betalt alt for meget for deres andelsbolig. Derfor bør banker og tillige ejendomsmæglere hilse det velkommen, hvis flest mulige købere af andelsboliger i dag forstår hvad de gør og betaler en pris, de kan få igen når andelen skal sælges. Ellers byder fremtiden på tab og propper i flasken, som vi kender det fra ejerboligmarkedet.
Langt de fleste af vores kunder ender med at købe en andelsbolig. Ikke altid den første de har forelsket sig i, så var der jo ikke tale om rådgivning. Jeg bliver glad, når flere kunder efterfølgende har kontaktet mig og fortalt at de er blevet medlem i foreningens bestyrelse. De ønsker at bruge den erhvervede indsigt til at påvirke fremtiden i deres forening, til gavn for dem selv og foreningen. Det er en yderst positiv udvikling, hvor sektoren tilføres værdifulde ressourcer.
Jeg er fortrøstningsfuld for andelsboligmarkedet. Udviklingen er imponerende. Købere, banker og ejendomsmæglere vinder ny viden om boligformen, der tillige rummer store sociale værdier.
Dog ærgrer det mig, at der i øjeblikket stiftes nye andelsboligforeninger i Hovedstadsområdet på et uforklarligt grundlag. Lejerne køber deres ejendom til en pris under den offentlige ejendomsvurdering. I flere eksempler blåstempler en valuar købesummen som en fair handelsværdi.
Alligevel er stiftelsen baseret på, at formuen efterfølgende skal afspejle den offentlige ejendomsvurdering. Lejerne stilles i udsigt, at værdien af andelene mangedobles umiddelbart efter foreningens stiftelse. En aldeles skæv tankegang. Det må aldrig være udsigten til en hurtig gevinst, der ligger bag fødslen af nye andelsboligforeninger. Sådanne andelsboliger er gift for markedet, for en række boligsøgende risikerer at foretage køb, der er dømt til at medføre tab.