Indblik er i denne uge skrevet af advokat Kristian Dreyer, partner i GALST Advokataktieselskab
Boligreguleringsloven og nærmere betegnet § 5, stk. 2 i denne har igennem de seneste måneder være genstand for en del medie- og politisk omtale. Der har været fremført argumenter både for og imod en ændring af loven, og den endelig afgørelse afventes stadig. Det giver i mellemtiden anledning til at tage et nærmere blik på detaljerne i sagen.
Boligreguleringsloven har været en succes forstået på den måde, at den har medført, at ejere af ejendomme har kunnet istandsætte lejeboligen, når lejerne er flyttet ud. Det har løbende medført en opgradering af boligmassen til gavn for både ejere og lejere.
Problemet opstår, hvis ejerne af ejendommene betaler lejerne for at flytte, så de kan istandsætte og derefter opkræve en højere leje. På den måde bliver incitamentet til at istandsætte drevet af muligheden for at kunne kræve en højere leje.
I alles interesse at boligerne forbedres
Både lejernes og udlejerens organisationer har fremført deres respektive argumenter i medierne. Lejerne har argumentet for, at § 5, stk. 2 helt burde fjernes, imens udlejerne omvendt har krævet den bibeholdt.
Det er svært at skære igennem fakta og spin, men faktum er vel ret beset, at udlejerne har en god pointe: At det er i alles interesse, at boligerne løbende forbedres. Men det kræver omvendt, at udlejerne også har et økonomisk incitament hertil. Omvendt må det sikres, at lejen ikke blot eksploderer, og at der er rimelighed i tingene.
Man kan givetvis lave små og mindre justeringer, der sikrer, at lejen ikke blot stiger og stiger i takt med at sammenligningslejen stiger. Efter bestemmelsen må man nemlig opkræve en leje, der ikke ”væsentligt” overstiger det lejedes værdi. Og her sammenligner man med, hvad andre betaler for lignende lejemål.
Mindre justeringer
Forleden hørte vi, at boligminister Kaare Dybvad Bek (S) ikke vil afskaffe bestemmelsen, og det virker fornuftigt. Min forventning er derfor, at der kun bliver tale om mindre justeringer.
For boligmarkedets skyld håber jeg ikke, at man foretager drastiske ændringer. For bestemmelsen er grundlæggende fornuftig, og har virket efter sin hensigt. Og alle er tjente med et lejemarked, hvor der er incitament til løbende at forbedre boligmassen. Reglerne bør heller ikke gøres mere komplicerede. Lejelovgivningen er i forvejen en jungle, som stort set ingen kan finde rundt i.
Drastiske ændringer vil påvirke andelsboligmarkedet
Der er dog en tredje part, som også har meldt sig i debatten. Det er Andelsboligforeningernes Fællesrepræsentation, og det er ikke uden grund.
For andelsboligforeningsejendomme bliver i mange tilfælde værdiansat som om de var en udlejningsejendom. Det sker i de tilfælde, hvor en valuar skal fastsætte andelsboligforeningsejendommens værdi. Det afgør, hvad andelsboligerne i den pågældende forening er værd.
Hvis man foretager en drastisk ændring af boligreguleringslovens § 5, stk. 2, får det en afsmittende effekt på andelsboligmarkedet, og en decideret afskaffelse af bestemmelsen vil således få katastrofale prismæssige konsekvenser på såvel lejeboligmarkedet som andelsboligmarkedet.
Så galt går det dog næppe, da det vil være helt uforsvarligt at fjerne boligreguleringslovens § 5, stk. 2. Boligministerens seneste udmeldinger viser da også, at der formentlig kun bliver tale om små justeringer.
Spænd ikke buen for meget
At værdiansætte en andelsboligforeningsejendom er ingen videnskab, og der ligger mange subjektive og skønsmæssige overvejelser bag – også efter den nugældende vurderingsnorm. Så valuarvurderinger kan svinge, og man bør altid fastsætte andelsværdierne noget lavere, end hvad valuaren siger ejendommen er værd, så man på den måde får indlagt en vis sikkerhedsmargin.
En generalforsamling kan således lovligt beslutte, at man eksempelvis kun fastsætter værdien af andelene til eksempelvis 80 procent af valuarvurderingen. Derved vil man ikke blive berørt af mindre værdiudsving, så længe værdiudsvingene holder sig inden for 20 procent, og det giver en stabil andelsværdi.
Skal der laves renoveringer i ejendommen og derfor optages lån, kan man omvendt slække lidt på størrelsen af den sikkerhedsmargin, og også i en situation som denne, forsøge at holde andelsværdierne i ro. En nogenlunde stabil andelsværdi er at foretrække, for det skaber sikkerhed for både købere og sælgere af andelsboliger. Og andelsboligforeningerne bør afstå fra ligefrem at opsøge de valuarer, som man i branchen ved, ligger betydeligt over hvad alle andre valuarer prissætter ejendommene til. Der er ikke grund til at spænde buen så meget. For når priserne falder, rammes andelshaverne.
Rettidig omhu
Hvis der alene bliver tale om mindre justeringer af boligreguleringslovens § 5, stk. 2, bliver konsekvenserne for andelsboligmarkedet til at overskue. Og de foreninger, der har udvist rettidig omhu og indlagt en sikkerhedsmargin i form af såkaldte hensættelser eller ”buffere” (den omtalte sikkerhedsmargin), vil formentlig ikke blive påvirket. Har man derimod fastsat andelsværdien til valuarvurderingen, og er denne i forvejen meget høj, kan andelshaverne komme i risiko for at blive økonomisk påvirket.
Ingen grund til panik
Baseret på de seneste udmeldinger fra boligministeren er der således ikke grund til panik for andelshaverne. Men der bør udvises stor forsigtighed, indtil vi kender resultatet af de politiske forhandlinger, og det er ikke rimeligt, at borgerne skal vente så lang tid på en afklaring.
De politiske partier burde i respekt for boligmarkedet og deres borgere hurtigt få afklaret, hvorvidt der skal ske ændringer. Se blot på fadæsen om de offentlige ejendomsvurderinger og boligskatter – og tænk på hvor urimeligt det er, at man lader boligejerne være i flere års limbo. Politikernes beslutninger påvirker borgernes privatøkonomi.
Købere af andelsboliger bør være varsomme
Sælger du en andelsbolig lige nu, vil du ikke bagefter kunne rammes af overpriskrav. For den pris, du sælger til, er lovlig i dag. Men som køber kan du risikere at miste penge på dit køb, hvis værdien kort tid efter købet falder. Som køber og køberadvokat må man derfor være særlig opmærksom på den risiko, som købere af andelsboliger i disse dage løber. Og alle købere bør søge kvalificeret andelsboligjuridisk rådgivning.
Man må også gøre sig klart, at hvis en lovændring indebærer væsentlige ændringer af § 5, stk. 2, kan det få fatale konsekvenser for priserne på mange andelsboliger, og man risikerer som køber at stå som taberen og have købt katten i sækken.
Jeg er ikke selv i gået panik endnu, og jeg fornemmer, at boligmisteren udmærket forstår alvoren af at foretage drastiske ændringer. Men jeg opfordrer købere og køberadvokater til at udvise særlig stor opmærksomhed på prissætningen og rådgivningen herom ved ethvert andelsboligkøb.
Kan der mellem køber og sælger aftales et fornuftigt afslag i købesummen, der afspejler usikkerheden omkring værdiansættelsen, er det måske slet ikke så ringe endda at gennemføre et køb nu. Intet er sort og hvidt, og det bedste råd må være at søge kvalificeret rådgivning inden købsaftale indgås.