I en ny analyse har Realkredit Danmark set nærmere på boligejernes friværdier i forbindelse med de kraftige prisfald, der skete på boligmarkeder i særligt andet halvår 2022. Konklusionen lyder, at prisudviklingen har gjort indhug i boligejernes friværdier, som dog fortsat ligger på et højt niveau.
Fra juni måned 2022 og frem til årets udgang skete der ifølge Boligsidens Markedsindeks et fald i salgspriserne for villaer og rækkehuse på ni procent. I samme periode faldt lejlighedspriserne med 10 procent.
For landets mange boligejere er det en udvikling, som de måske ikke har tænkt nærmere over, medmindre de har stået i en salgssituation og dermed har mærket udviklingen direkte på den pris, som de kunne sælge boligen for.
Der kan dog alligevel være god grund til at følge med i boligprisernes udvikling, for som boligejer har det nemlig en indflydelse på den såkaldte friværdi, som dækker over forskellen mellem det beløb, som boligejeren har lån for i boligen og den forventede salgsværdi, som boligen har.
I en ny analyse har Realkredit Danmark netop set nærmere på udviklingen i friværdierne igennem andet halvår 2022, hvor boligpriserne faldt kraftigt.
Parcelhusejeren har 200.000 mindre i friværdi
Ikke overraskende viser resultatet, at der er sket et stort indhug i boligejernes friværdier. Konkret er der ifølge Realkredit Danmarks beregninger tale om, at friværdierne samlet set faldt 14 procent i andet halvår 2022, hvilket svarer til 344 milliarder kroner.
Det svarer igen til, at det gennemsnitlige parcelhus i Danmark fik skåret cirka 200.000 af friværdien fra 1,3 millioner kroner til 1,1 millioner kroner.
Samtidig er der tale om et fald i friværdierne på cirka 290.000 kroner for ejerlejligheder, imens friværdierne på sommerhusene ikke er mærkbart påvirket, fremgår det af analysen.
Af analysen fremgår det samtidig, at udviklingen med de faldende friværdier næsten udelukkende er drevet af de faldende boligpriser, da den samlede boliggæld kun er steget med beskedne 0,8 procent på landsplan det seneste år.
Størst fald i hovedstadsområdet
Når det er sagt, er der forskel på effekten af prisfaldene alt efter, hvor i landet man kigger hen.
”Det er klart, at prisfaldene på boligmarkedet har haft en varierende styrke på tværs af landet, og der er ingen tvivl om, at der er en klar tendens til, at prisfaldene har været størst i de områder, hvor priserne er steget mest over de seneste år, og hvor priserne i forvejen er relativ høje,” siger Christian Hilligsøe Heinig, der er cheføkonom i Realkredit Danmark, og som står bag analysen.
Områderne, som Christian Hilligsøe Heinig peger på, der har de største fald i friværdierne, er i Københavnsområdet og nord for København.
Opsparingen i mursten er fortsat stor
Trods faldet i friværdierne i andet halvår 2022, fremhæves det samtidig i analysen, at der ikke er grund til dramatik. For boligejerne har igennem de seneste år opnået så store friværdier, at der trods det nylige fald fortsat er tale om store beløb.
”Friværdierne er stadig høje i historisk sammenhæng – også når vi tager højde for udviklingen i inflationen. De stigende friværdier under covid-19 er altså på ingen måde smuldret helt væk,” forklarer Christian Hilligsøe Heinig.
I analysen sammenlignes der for eksempel med første kvartal 2020, hvor friværdierne i dag stadig ligger 17 procent højere end dengang. Det svarer til cirka 165.000 kroner i gennemsnit per ejerbolig.
Derfor forventer cheføkonomen i Realkredit Danmark heller ikke, at de faldende friværdier vil have en effekt på privatforbruget.
”Niveauet for friværdierne er stadig højt. Samtidig skød forbruget heller ikke i vejret, da friværdierne gik hastigt op, som vi ellers har set det tidligere,” lyder det fra Christian Hilligsøe Heinig.
Største friværdier i København og omegn
Selvom det er i områderne i København og nord for København, der har oplevet de største fald i friværdierne, er det ifølge analysen fra Realkredit Danmark også fortsat i disse områder, man finder de største friværdier.
I hele seks kommuner er den gennemsnitlige friværdi for parcelhuset på mere end tre millioner kroner, og først på 17. pladsen i opgørelsen over de største friværdier, finder man en kommune, der ikke ligger i nærheden af København, nemlig Aarhus med en gennemsnitlig friværdi for parcelhuset på cirka 2,15 millioner kroner.
”Bundlinjen er, at boligejerne fortsat er særdeles godt polstret med store friværdier til eventuel yderligere modvind på boligmarkedet. Vi ser således også, at belåningsgraderne holder sig på relativt lave niveauer,” siger Christian Hilligsøe Heinig.
Læs hele analysen her hos Realkredit Danmark.