Indblik er i denne uge skrevet af direktør, cand. polit. Curt Liliegren fra Boligøkonomisk Videncenter.
Den 27. november blev der indgået en bred politisk aftale på andelsboligområdet. Aftalen lægger sig tæt op af de 13 anbefalinger, der kom fra en ekspertgruppe i maj måned. Aftalen skal nu udmøntes i lovgivning, først og fremmest i andelsboligloven, og den ventes at træde i kraft 1. juli 2018. Aftalen følger efter tidligere stramninger på området i 2013 og 2015.
Den seneste aftale er i høj grad en oprydning efter fortidens synder. Langt de fleste andelsboligforeninger har en fornuftig drift, men i årene omkring boligboblen i 00’erne blev der oprettet andelsboligforeninger på et uforsvarligt grundlag. Hertil kom, at en del foreninger traf ufornuftige beslutninger omkring værdiansættelse af ejendommen og finansiering. Et sådant forløb ender let i et ”blame game”, hvor alle skyder skylden fra sig, men det vigtigste nu er at forhindre en gentagelse.
Det er vigtigt i dag, hvor ejendomsværdierne stiger kraftigt. Tages der ikke hånd om de risici, der er på andelsboligmarkedet, risikerer man, at det bliver sværere og dyrere for foreningerne at opnå finansiering til skade ikke kun for enkelte foreninger, men for sektoren over en bred kam.
Et sminket budget
Hvori består opstramningerne? De kan deles ind i hovedgrupper. For det første skal nye andelsboligforeninger stiftes på et økonomisk forsvarligt grundlag. Med aftalen lægges der op til en minimum egenfinansiering ved stiftelse.
Samtidig begrænses anvendelsen af afdragsfrie lån, og ydermere er der krav om et 15-årigt stiftelsesbudget. Det skal sikre, at man ikke stifter nye andelsboligforeninger på grundlag af en kunstig optimisme, man kunne kalde det et ”sminket budget”.
Dernæst er der lagt op til en stramning i reglerne om valuarvurderinger. Der har været stor usikkerhed om valuarvurderingerne, der kan svinge voldsomt på kort tid for samme ejendom. De konkrete regler er ikke indeholdt i aftalen, fordi de fastlægges i den nye vurderingsnorm for andelsboliger fra Dansk Ejendomsmæglerforening. Men aftalen indebærer, at denne vurderingsnorm gøres obligatorisk for alle vurderinger ved hjælp af en bekendtgørelse.
Man har altså overladt det tekniske arbejde med reglerne til en privat organisation, men denne har til gengæld fingeren på pulsen. Og det forekommer rationelt nok, så længe udkastet til bekendtgørelsen kommer igennem en ekstern høring (med deraf følgende pligt til at lægge udkastet på Høringsportalen).
Endelig er der stramninger i relation til den ulykkelige situation, hvor en andelsboligforening går konkurs. Andelshaverne går så over til at blive lejere, men de vil fremover ikke kunne sidde for en omkostningsbestemt husleje, men vil i en overgangsperiode skulle betale en husleje bestemt ud fra størrelsen af den boligafgift, de har betalt i de senere år. Det vil mindske tilskyndelsen til at ”give op” og lade en forening gå konkurs. Det er et barsk indgreb, men det er nu gjort tidsbegrænset.
Boligboblens glade dage
Det er en god aftale. Nogle vil mene, at der ikke er behov for at gå så langt, fordi problemerne i dag skyldes fejlbeslutninger tilbage i boligboblens dage i 00’erne, og det er jo fortid. Man hører imidlertid også i dag om, at der stiftes nye andelsboligforeninger, hvor det sker på grundlag af særlige finansieringsløsninger. Derfor er det godt at få strammet op. Måske vil der blive stiftet lidt færre andelsboligforeninger af den grund, men det er kun en fordel på den lange bane.
Samtidig er det godt med den brede politiske enighed om stramningerne. Dét så vi også med aftalen om boligskatten. Lad os håbe, det bliver betegnende for det fremtidige politiske samarbejde på boligområdet. Det er et område, der har brug for tryghed, og dét kan de brede aftaler skabe.