Indblik er i denne uge skrevet af boligøkonom Lise Nytoft Bergmann fra Nordea.
I mange år var det fast kutyme, at boligkøbere, der ønskede at afdrage den dyre (bank)gæld først, fik tildelt et realkreditlån med 10 afdragsfrie år. Dengang – hvor renten var højere – var det en fin idé. I dag – hvor renten er lavere – bør boligkøberne vælge en anden model. I hvert fald hvis de ønsker at slippe for ubehagelige overraskelser siden hen i form af større stigninger i ydelsen.
Normalt kreditvurderes boligkøberne ud fra deres evne til at servicere et 30-årigt fastforrentet realkreditlån med afdrag på op til 80 procent af købesummen suppleret med et 30-årigt banklån med afdrag på op til 15 procent af købesummen. Hvis man tager udgangspunkt i et hus til to millioner kroner og antager, at det finansieres med de maksimalt tilladte 95 procent, så betyder det, at boligkøberne vil få OK fra banken, hvis de er i stand til at betale en månedliglig ydelse efter skat på 7.200 kroner. Lad os kalde modellen for A.
Regningen kommer senere
Vælger familien i stedet en løsning, hvor banklånet afvikles over 10 år (i stedet for 30 år), mens realkreditlånet gøres afdragsfrit i samme periode, så ligger den månedlige ydelse på 5.700 kroner. Det betyder med andre ord, at familiens rådighedsbeløb øges med 1.500 kroner. om måneden i forhold til eksemplet ovenfor. Vi kan kalde modellen for B.
Det kan selvfølgelig være rigtig rart for boligejerne, at have lidt ekstra penge til rådighed hver måned, men man skal samtidigt huske på, at regningen kommer på et senere tidspunkt, da ”besparelsen” på de 1.500 kroner ikke blot skyldes, at boligejeren afdrager den dyrere bankgæld først, men også at boligejeren ikke afdrager nær så hurtigt. Når de første 10 år er gået, skylder familien i model B, således 180.000 kroner mere end familien i model A.
Det betyder også, at familien i model B skal afvikle en større gæld over de tilbageværende 20 år, end familien i model A. Helt konkret vil den månedlige ydelse efter skat være næsten uændret for familien med model A, når de første 10 år er gået, mens familien med model B vil opleve, at den månedlige ydelse stiger til 8.300 kroner eller med 2.600 kroner i forhold til de 5.700 kroner, de startede ud med at betale. Det er en ganske kraftig stigning, som nogle familier kan have svært ved at håndtere.
Syv afdragsfrie år
Nu er det selvfølgelig ikke sådan, at det ikke længere kan betale sig at afvikle den dyreste gæld først. Men i stedet for at starte ud med de klassiske 10 afdragsfrie år, bør boligkøberne overveje at nøjes med syv år. Vi kan kalde modellen for model C.
I model C starter boligejeren ud med et 30-årigt realkreditlån med syv afdragsfrie år kombineret med et banklån på ligeledes syv år. I det tilfælde ligger den månedlige ydelse efter skat i vores eksempel på 6.800 kroner, hvilket er en smule lavere end kreditgodkendelsen i model A, der lød på 7.200 kroner, men mere end model B, der lød på 5.700 kroner.
Når banklånet er afdraget efter de første syv år, og afdragsfriheden udløber, har boligejeren nu 23 år til at blive gældfri, og det betyder, at ydelsen stiger til 7.400 kroner, hvilket kun er en smule mere end de 7.200 kroner, familien blev kreditgodkendt til syv år tidligere. Taget den mellemliggende tids inflation og de dertil (forhåbentligt) højere lønninger i betragtning, vil det være en overskuelig ydelse for de fleste.
Ved at vælge en afdragsfri periode på syv år i stedet for 10 år, får familien altså både glæde af at afvikle den dyreste gæld først, de starter også ud med en ydelse, der er lidt lavere, end den de oprindeligt blev kreditgodkendt til, samtidigt med at de undgår, at ydelsen stiger mærkbart, når den afdragsfrie periode udløber.
Banklånet er væk efter fem år
Er der tale om et F5-lån er anbefalingen om at forkorte både banklån og den afdragsfrie periode den samme. Her kan boligejeren dog vælge at forkorte banklånet til bare fem år, uden at familien af den grund får et strammere budget, end det budget den oprindeligt blev kreditgodkendt til.
I eksemplet fra før vil en boligejer, der optager et F5-lån til dagens rente på cirka 0,4 procent med fem afdragsfrie år kombineret med et femårigt banklån, starte ud med en månedlig ydelse efter skat på 7.100 kroner. Efter de første fem år er banklånet væk, og hvis renten er uændret, vil ydelsen på realkreditlånet falde til bare 6.400 kroner.
Familien vil således opleve et mærkbart fald i den månedlige ydelse, efter de første fem år er gået, men taget i betragtning, at der er tale om et variabelt forrentet lån, og at der derfor ikke er nogen sikkerhed mod rentestigninger, kan det råderum være rart at have. Ikke mindst når man tager i betragtning, at råderummet er skabt, uden at man af den grund har skullet sidde hårdere i det, end det budget familien oprindeligt blev kreditgodkendt til.
| Model A • 30-årigt realkreditlån med afdrag • 30-årigt banklån med afdrag | Model B • 30-årigt realkreditlån med 10 afdragsfrie år • 10-årigt banklån med afdrag | Model C • 30-årigt realkreditlån med 7 afdragsfrie år • 7-årigt banklån med afdrag | Model D • 30-årigt F5-lån med 5 afdragsfrie år • 5-årigt banklån med afdrag |
|
|---|---|---|---|---|
| Mdl. ydelse efter skat 1. år | 7.200 kr. | 5.700 kr. | 6.800 kr. | 7.100 kr. |
| Mdl. ydelse efter skat, når afdragsfriheden udløber | 7.400 kr.** | 8.300 kr. | 7.400 kr. | 6.400 kr.* |
| Restgæld efter 10 år | 1.493.000 kr. | 1.695.000 kr. | 1.515.000 kr. | 1.321.000 kr.* |
* Forudsætter at renten er uændret efter de første 5 år, når lånet skal have ny rente
** Månedlig ydelse efter skat efter 10 år