I denne uge er Indblik skrevet af Mikkel Høegh, der er boligøkonom og afdelingsdirektør hos BRFkredit.
Det amerikanske præsidentvalg og de seneste udmeldingerne fra Den Europæiske Centralbank betyder, at rentekurven er blevet stejlere de sidste par uger. Helt konkret udmønter det sig i, at forskellen mellem den korte og den lange er øget. Årsagen her til skal findes i, at markederne forventer sigtende renter på den lidt længere bane. Det er til trods for, at udmeldingerne fra Den Europæiske Centralbank var, at renten vil forblive lav længe endnu.
Men hvad betyder en stejlere rentekurve egentlig for boligmarkedet? Vi er gået fra, at tilbud om lån med fast rente nu har en rente på 2,5 pct. mod 2 pct. Den lille stigning burde alt andet lige lægge en dæmper på boligmarkedet. Men sådan er det faktisk ikke.
Et mere robust marked
Årsagen er, at boligejere i dag ved budgetlægning skal godkendes til ikke bare fast rente, men fast rente plus 1 procentpoint, dog minimum 4 pct. I hvert fald hvis de skal have muligheden for variabel rente. Den mulighed vil langt de fleste gerne have, så faktum er, at idet 2,5 pct. plus 1 procentpoint ikke giver et tal, der er større end 4 procent, får de stigende renter ingen betydning for kreditgivningen.
Den her beskrevne renteregel i kreditgivningen er tænkt som, at man ønsker at gøre boligmarkedet mere robust mod stigende renter. Det får imidlertid også den konsekvens, at man aktuelt tager brodden af pengepolitikkens effekt.
Konsekvensen er, at de stigende renter i første omgang ikke får nogen nævneværdig betydning for boligprisudviklingen. Kommer de lange renter til at stige yderligere, således at det bliver en højere rente end 4 pct., der kommer til at ligge til grund for kreditgivningen – ja, så får det en opremsende effekt på boligprisudviklingen.
Så langt er vi endnu ikke kommet om end, det ikke er usandsynligt på den lidt længere bane. Vi forventer i hvert fald fortsat stigende renter, og det er på trods af, at Den Europæiske Centralbank i forrige uge har lovet lave renter længe endnu.
Effekt på den korte bane
Men har det slet ingen effekt på den korte bane? Jo, mange boligejere vil netop nu forholde sig til, at det mest velkendte alternativ til et F1-lån, nemlig det gode gammeldags fastforrentede lån, er blevet dyrere. Det vil sikkert gøre det vanskeligere for mange at vælge fuld sikkerhed for den månedlige ydelse. Men måske burde det netop være nu, hvor markederne indikerer, at renten igen en dag vil begynde at stige, at man burde begrænse sin ydelsesrisiko. Det kunne eksempelvis være i form af et F3-lån.
Aktuelt er F3-lånet faktisk billigere end et F1-lån. Det skyldes ikke så meget renten, men mere, at markedet for F1-lån ikke er frit. F1-lånet er reguleret af den såkaldte Tilsynsdiamant, som Finanstilsynet introducerede for år tilbage. Denne begrænser, hvor mange der kan have F1-lån og en relativ høj belåning.
Givet, at mange boligejere gerne vil have variable rente har realkreditinstitutterne måtte begrænse udstedelsen af disse lån via økonomiske incitamenter. Men en pålydenderente på mindre end nul i tre år er vel heller ikke så ringe?
Samler man sammen betyder dette ikke blot, at der faktisk kan være en portion sund fornuft i at begrænse sin ydelsesrisiko på sit realkreditlån, men man kan ovenikøbet også spare penge. Det er to gode ting på én gang. Det er derfor et ganske godt råd at rykke netop nu, hvor rentekurven synes at være blevet stejlere.