I denne uge er indblik skrevet af boligøkonom i Nordea Kredit Lise Nytoft Bergmann.
Regeringen er i øjeblikket i gang med at samle flertal om en ny 2025 plan. Planer indeholder både skattelettelser og billigere el, vand og varme, hvilket isoleret set vil blive hilst velkommen af mange boligejere. Men uden penge ingen plan, og derfor indeholder udspillet også nogle forslag til, hvor pengene skal komme fra. Et af de områder, der står for skud, er rentefradraget, og er man boligejer eller boligkøber, kan det være rart at vide, hvilken betydning de kommende års ændringer vil have for privatøkonomien.
Konkret foreslår regeringen, at rentefradraget sænkes gradvist med i alt 5%-point i perioden 2021-2025. Dermed vil renteudgifter under 50.000 kr. for enlige og 100.000 kr. for par kun kunne fratrækkes med 28 pct. i 2025, mens renteudgifter over de beløb, kun vil kunne fratrækkes med 20 pct. I dag ligger satserne på 33 pct. hhv. 28 pct.
Det er langt fra første gang, at rentefradraget står for skud, når der skal findes penge til at finansiere politiske tiltag. Med skattereformen i 2009 blev det fx besluttet, at der skulle være grænser for, hvor store renteudgifter man kunne trække fra på selvangivelsen med de normale 33 pct. Siden 2011 er rentefradraget derfor gradvist blevet sænket for renteudgifter over 50.000 kr. for enlige og 100.000 kr. for par, således at vi i 2019 lander på 25 pct.
Præcis hvor meget de forventede ændringer i rentefradraget vil betyde for boligejerne i de kommende år, afhænger af hvor dyr en bolig, der er tale om, og hvad der sker med renten.
Tager man fx udgangspunkt i hus til 1 mio. kr., der finansieres med et fastforrentet realkreditlån for 80 pct. af købesummen kombineret med et banklån for 15 pct. og en udbetaling på de resterende 5 pct., vil de årlige finansieringsudgifter være godt 1.600 kr. højere i 2025 i forhold til i dag. Det gælder, hvis det er et par, der køber huset, som ikke har andre renteudgifter ved siden af, samtidigt med at renten er uændret i forhold til i dag.
Er der tale om et hus til 3 mio. kr., vokser ekstraregningen i eksemplet til ca. 4.800 kr., og koster huset 5 mio. kr., så ligger den årlige ekstraregning på ca. 13.000 kr.
Det betyder med andre ord, at det særligt er de dyre huse, der bliver ramt af det faldende rentefradrag i de kommende år, da renteudgifterne hurtigt kommer op over grænsen på de 100.000 kr. om året, hvis der er tale om en ejendom til 3 eller flere millioner kroner.
Et andet forhold, der får betydning for, hvor meget reduktionen i rentefradraget kommer til at koste boligejerne, er renten. Er renten lav, som den er i dag, skal man have et forholdsvist stort lån, før man rammer grænsen på 50.000 kr. for enlige hhv. 100.000 kr. for par og derved ikke kan fratrække alle renteudgifter i den høje sats. Er renten derimod høj, er det modsatte gældende. I det tilfælde vil grænsen på de 50.000 kr. hhv. 100.000 kr. kombineret med faldet i den høje fradragssats fra 33 pct. i dag til forventeligt 28 pct. i 2025 og i den lave sats fra 28 pct. til 20 pct., hurtigt få betydning for mange boligejere.
Tager vi fx udgangspunkt i et hus til 2 mio. kr. finansieret med 80 pct. realkredit og 15 pct. banklån, vil den forventede reduktion i rentefradraget fra 2016 til 2025 ”kun” koster 2.900 kr. om året, hvis den lange rente ligger på 2 pct., som vi kender det i dag. Det vil formentlig være en synlig men ikke problematisk ændring for de fleste boligejere, og selv om det vil have betydning for, hvor meget boligkøberne kan få lov at købe bolig for og dermed for prisudviklingen som helhed, vil det næppe være noget, der i sig selv udløser større ændringer i boligpriserne.
Stiger renten derimod til 5 pct., som vi fx så det i sommeren 2011, så vokser regningen til 7.000 kr. om året sammenlignet med i dag, og stiger den til 7 pct., som vi så det under Finanskrisen, så ligger ekstraregningen på 12.100 kr. I de tilfælde vil regningen være så stor ved det ændrede fradrag, at det vil kunne ses på boligpriserne.
Inden vi dog bekymrer os alt for meget om udsigten til endnu engang at få klippet en bid af rentefradraget, er det vigtigt at fremhæve, at vi ikke har nogen forventning om, at renten vil stige mærkbart i de førstkommende år. Samtidigt er det værd at bemærke, at boligkøbere, der kan få lov at købe ejendomme til flere millioner kroner, almindeligvis har en solid økonomi, der godt kan tåle, at renten eller fradragsmulighederne ændrer sig, uden at de af den grund står afklædte tilbage.
Derfor er der heller ikke nogen grund til, at hverken boligejere eller boligkøbere ligger søvnløse ved tanken om, hvor rentefradraget lander henne. I stedet bør vi glæde os over, at boligmarkedet er i fremgang, og at der er meget, der tyder på, at den tendens vil fortsætte i de kommende år.