De danske boligpriser har over 60 år fulgtes ad med nationalindkomsten

De danske boligpriser er steget markant siden kollapset i 2009 ovenpå finanskrisen. Men også set over flere tiår, er det gået opad for boligpriserne i Danmark. Det gælder uanset, om man opgør priserne nominelt eller forsøger at rense inflationen ud af tallene. En gang imellem får det iagttagere til at spørge, om det nu også er holdbart med disse voldsomme stigninger. Og set over 25, 30 eller 50 år, ser stigningerne da også uholdbare ud.

Det er imidlertid ikke et korrekt udtryk for holdbarheden i boligprisernes udvikling, når man blot sætter dem i forhold til den almindelige inflation, for eksempel udtrykt ved forbrugerpriserne. For forbrugerprisindekset er ikke et sandt udtryk for befolkningens købekraft. For landet som helhed har der været en massiv reallønsfremgang siden 2. Verdenskrig, lønningerne stiger altså mere end inflationen. Det gør det også muligt for husholdningerne at købe de stadigt dyrere ejerboliger. For at illustrere dette, har vi i Boligøkonomisk Videncenter opstillet et indeks for dels de løbende boligpriser for et enfamiliehus siden 1953, og dels har vi sammensat et indeks for bruttonationalproduktet pr. indbygger siden 1953. Bruttonationalproduktet udtrykker den samlede værditilvækst, som skabes i et samfund i løbet af et år, og det er et gængs mål for samfundets velstand. I figuren kan man se, at nationalindkomst pr. indbygger og boligpriser har fulgtes pænt ad, om end boligpriserne for en kort stund overhalede indekset for nationalindkomsten under ”boligboblen”.

En sådan sammenstilling er et mere retvisende udtryk for holdbarheden i boligpriser i et land. Det gælder i øvrigt i særdeleshed, såfremt man ønsker at sammenligne boligmarkederne i forskellige lande, hvor der kan være afvigelser i både priser såvel som økonomisk vækst.

Hvad med storbyerne

Priserne i København er rendt fra priserne i resten af landet. På samme vis er priserne i London løbet hurtigere end priserne for hele England, og priserne i det centrale Paris er gået amok i forhold til priserne i hele Frankrig. Priserne i Stockholm og Gøteborg er løbet fra resten af Sverige. Priserne i München er løbet fra hele Tyskland o.s.v. Det gælder imidlertid også, at nationalindkomsten pr. indbygger er højere i storbyerne end i resten af samfundene. Hvis man vil vurdere holdbarheden i de indrømmet voldsomme boligpriser i Europas storbyer, så kan man ikke holde boligpriser op mod forbrugerpriser i disse områder. Man kan heller ikke holde boligpriserne op mod lønnen for en typisk arbejder. I den sidste generations tid er der sket en udskiftning af befolkningen i disse storbyer, hvor de oprindelige arbejderfamilier og funktionærer i lavere stillinger er blevet skiftet ud af nye grupper. Det er en ”gentrificering” med et fint ord, og der sidder nu hipstere, IT folk, forsikringsfolk, designere, ansatte i kommunikationsbranchen eller inden for forskningsservice eller den finansielle sektor i bydele, der før var befolket af lavtlønnede. Det er forklaringen på, at boligpriserne kan stige så markant. Ydermere er der det forhold, at ejerboliger i mange storbyer kun udgør en mindre andel af boligmarkedet, som kan være domineret af udlejningsejendomme ( som i Berlin) eller af andelsboliger ( som i København). Når ejerboligerne kun udgør en mindre andel af det samlede boligmarked – og bebos af en mindre andel af storbyernes befolkning – så kan boligpriserne godt stige kraftigt, så længe denne udvikling modsvares af købekraften hos de nye, mere vellønnede beboere i storbyerne.

Bagsiden af medaljen er, at lavindkomstgrupper presses ud overalt, og vi ser nu protestbevægelser i flere større byer i udlandet mod den omtalte ”gentrificering”.