I denne uge er Indblik skrevet af boligøkonom i Nykredit Markets Joachim Borg Kristensen
Foråret er højsæson på boligmarkedet. Det er her, køberne viser størst interesse, og vi ser typisk, at næsten 30 % af årets omsætning sker i løbet af april, maj og juni. Der er imidlertid grund til at forvente, at ekstra mange boliger vil skifte hænder i dette forår, således at vi i år vil se det største boligsalg siden 2007. Allerede i årets første tre måneder blev der i Nybolig handlet 39 % flere boliger end i samme periode sidste år. Men til trods for den boblende optimisme, lurer farerne under overfladen.
Optimismen er ikke ubegrundet
De seneste måneder har været præget af mange positive overskrifter om, at opsvinget har fået fat og flere danskere ønsker at købe bolig. Boligoptimismen er rekordhøj, da næsten 6 ud af 10 danskere nu forventer, at huspriserne vil stige over de kommende 12 måneder. Færre end 1 ud af 10 forventer prisfald ifølge Nykredits Huspristillid.
Optimismen går igen i familiernes forventninger til deres egen økonomi og forbrug og er i øvrigt ikke ubegrundet. Beskæftigelsen er steget med godt 32.000 personer siden foråret 2013, og vi forventer, at den vil fortsætte op med ca. 50.000 frem mod 2017. Samtidig stiger reallønnen på baggrund af moderate lønstigninger og lav inflation. Det danner fundamentet for, at opsvinget i dansk økonomi kan gå hen og blive selvbærende. Blandt andet fordi flere vil bruge lidt flere penge og dermed bidrage til at løfte privatforbruget, som er meget væsentlig for endelig at skabe fremgang i dansk økonomi.
Rentefald har sat gang i boligsalget
De lave renter gør det samtidig billigt at være boligejer. Siden starten af 2014 er den effektive rente for et fastforrentet realkreditlån faldet fra 3,6 % til nu 2,1 %, ekskl. bidrag. Det har givet en mærkbar stigning i rådighedsbeløbet for boligkøbere; hvis man tidligere kunne låne 1 mio. kr., så betyder rentefaldet på 1,5 procentpoint, at man i dag kan låne ca. 140.000 kr. mere til den samme nettoydelse.
I de største byer har det hævet overliggeren for boligpriserne, som der er et købergrundlag til. På trods af kraftige prisstigninger i særligt København, stiger omsætningen fortsat i de centrale bydele. I andre områder uden for byerne har en lavere ydelse tiltrukket købere. Hele 86 kommuner registrerede således en stigning i antallet af boligsalg fra 2013 til 2014.
Når det er sagt, er huspriserne på landsplan omtrent 15 % lavere i dag end før krisen, og mange husholdninger bærer rundt på en stor gæld efter det seneste opsving. Over det seneste år er huspriserne tilmed faldet i 23 kommuner ifølge april-tal fra Boligsiden.dk. Det afspejler en dyb polarisering mellem land og by.
Europæisk turbulens bag rentefaldet
Det er værd at tage et skridt tilbage og se nærmere på årsagerne til de seneste måneders fremgang. For mens de positive meldinger nærmest har stået i kø, er boligmarkedet stadig i en skrøbelig situation. Netop fordi fremgangen er drevet af de ekstremt lave renter og en udbredt boligoptimisme, skal der ikke mange negative nyheder til, for at køberne igen får kolde fødder.
For mindre end et år siden var den økonomiske situation således tæt på at udløse en tillidskrise, da de geopolitiske spændinger mellem Vesten og Rusland eskalerede. Det satte blus under frygten for en længerevarende recession i euroområdet og førte til nedjusteringer af vækstprognoserne for såvel europæisk som dansk økonomi. Hen over efteråret kom de kraftige fald i olie- og energipriserne imidlertid på dagsordenen, mens centralbankerne har taget teten i det nye år.
Renterne er blevet presset i bund oven på særligt det udvidede opkøbsprogram fra ECB, som i januar lancerede obligationsopkøb for op imod 8.600 mia. kr. frem til efteråret 2016. Det har sendt rystelser gennem det finansielle system, hvor Nationalbanken har været ude i et historisk forsvar af fastkurspolitikken. Negative renter har været på tapetet, og der er stadig lukket for udstedelse af F1-lån flere steder. Alt imens har boligejerne udnyttet renterne til at handle flere boliger, nedkonvertere deres fastforrentede lån og i det hele taget søge mod fast rente og højere afdrag på realkreditlånet.
Boligmarkedet er på usikker grund
Boligejerne har derved øget deres robusthed mod en situation, hvor renterne stiger eller hvor ejendomspriserne falder. Det er positivt. Særligt fordi turbulensen i Europa alene i det seneste år viser, at den økonomiske situation er meget usikker. Vi kan samtidig konstatere, at opsvinget i dansk økonomi er det svageste i nabolaget og at en stor del af landet endnu ikke er blevet koblet på. Til trods for en bruttoledighed på 4,8 % er der i dag fortsat over 125.000 færre beskæftigede i sammenligning med starten af 2008.
Det faktum, at der bliver handlet flere boliger i størstedelen af landet, er et tegn på, at boligmarkedet er forbi bunden og i gang med at tage afgørende skridt væk fra krisen. Men foråret trækker også sælgere ud af busken. Der er i dag opstillet over 56.000 ’Til salg’-skilte rundt omkring i landet, hvilket er næsten dobbelt så mange som for 10 år siden. Det begrænser flere steder potentialet for højere boligpriser.
