Denne uge er indblik skrevet af boligøkonom i Nordea Kredit Lise Nytoft Bergmann.
Farvel til hverdagens pligter og goddag til fuglefløjt, ro og skøn natur. Sådan kan weekenden se ud for en sommerhusejer. Men sommerhuse har ry for at være dyre, og det afholder mange fra tanken. Sådan bør det dog ikke være, for den rekord lave rente kombineret med de seneste års prisfald betyder, at vi skal mere end 10 år tilbage i tiden, før man skulle trække færre penge op af lommen hver måned end nu, hvis man drømmer om at købe et sommerhus. Og det gælder endda uden, at der er taget hensyn til, at en gennemsnitlig løncheck er noget større i dag, end for 10 eller 15 år siden.
Lav rente og faldende boligpriser har trykket den månedlige udgift ned
De seneste års faldende sommerhuspriser kombineret med den historisk lave rente, gør sommerhuskøbet billigere end længe set. Det gælder ikke mindst, hvis man har en god portion friværdi i sin helårsbolig.
Et sommerhus kan belånes med 60 pct. realkredit. De resterende 40 pct. skal sommerhuskøberen selv finde, enten ved at slå hul på sparegrisen, optage et banklån, eller belåne sin friværdi i helårsboligen. Og det er ikke ligegyldigt, hvilken løsning der vælges, hvis man tager de økonomiske briller på.
Er man fx på udkig efter et gennemsnitligt sommerhus på 80 m2, skal man i øjeblikket ryste op med 1.047.000 kr. for at blive den retmæssige ejer. Vælger man en model, hvor man låner de 60 pct. i realkreditinstituttet og de sidste 40 pct. i banken, så ligger den samlede månedlige ydelse efter skat på 4.700 kr. Det gælder, hvis man vælger et 30-årigt fastforrentet realkreditlån uden afdrag og et banklån, der afvikles over 10 år.
Friværdi i helårsboligen kan skære en betragtelig luns af sommerhusregningen
Har man friværdi i sin helårsbolig kan sommerhuset dog finansieres væsentligt billigere end det. For har man friværdi nok i sin helårsbolig, til at man kan belåne hele sommerhuskøbet med realkredit i stedet for kun de 60 pct., så lander den månedlige regning kun på 1.700 kr. eller 3.000 kr. mindre end i situationen, hvor et banklån var nødvendigt for de sidste 40 pct. af købsprisen.
Når forskellen mellem de to løsninger er så stor, så skyldes det for en stor dels vedkommende antagelsen om, at banklånet afdrages over 10 år, mens realkreditlånene er gjort afdragsfrie. Det betyder, at man i det første eksempel løbende sparer op i sin bolig, mens man i det andet ikke gør. Det ændrer dog ikke ved, at afdragene trods alt er penge, der skal findes på budgettet hver måned, og at det fortsat er betydeligt billigere at låne i realkreditinstituttet end i banken.
Friværdi kan være smutvejen til et billigt sommerhus
De to eksempler viser med al tydelighed, at hvis man har oparbejdet noget friværdi i sin helårsbolig, så kan det være ganske billigt at blive sommerhusejer. Først og fremmest fordi renten på realkreditlån er historisk lav, men også fordi man i dag får langt mere hus for pengene end tidligere. Simpelthen fordi sommerhuspriserne er faldet mærkbart de seneste 7-8 år.
På landsplan koster et gennemsnitligt sommerhus på 80 m2 således i dag 1.047.000 kr. mod 1.483.000 kr. da priserne toppede tilbage i sommeren 2007. Samtidig er den lange realkreditrente nede på bare 2 pct. mod 6 pct. på daværende tidspunkt. Går man derfor og drømmer om sit eget lille fristed, så er vejen derhen kortere end længe set.