Er der et faremoment ved de nye 2% obligationer?

Den danske rente falder, og man må knibe sig i armen, nu hvor de 30 årige 2% obligationer er åbne. Samtidig stiger presset på Nationalbanken for yderligere nedsættelser af den i forvejen negative indskudsrente ( -0,20% i skrivende stund) i takt med at kronen presses op af markedskræfterne. Baggrunden er dyster: Økonomisk svækkelse i Euro zonen, nær nul – inflation og behov for at den Europæiske Centralbank går ud i markedet med massive obligationsopkøb for at øge pengemængden. Ved tidligere kriser på boligmarkedet, som i starten af 1980’erne, har vi haft høj inflation og høj rente, men den nuværende krise kendetegnes af det stik modsatte. Det er på mange måder en bagvendt verden, som vi lever i.

Da realkreditinstitutterne introducerede obligationer med en kuponrente på 2%, var det en historisk dag. Selv i de år for længe siden, hvor Danmark havde negativ inflation, har vi ikke set så lav en boligrente.

Dengang danskerne fik adgang til en lav kort rente med F1 lånene, var der fare for, at det kunne udløse en kraftig prisstigning på boligmarkedet, og disse lån har sammen med afdragsfriheden da også fået medskyld for, at det gik så galt under boligboblen i 2006. Det er straks sværere at kritisere realkreditinstitutter og banker for at øge udlånene, når vi står med et billigt fastforrentet lån, for her lurer der ikke en fremtidig rentestigning, der kan ramme låntagerens økonomi. De nye lån markedsføres da også som målrettet dem, der ”vil sove roligt om natten”.

2% obligationerne er imidlertid ikke ufarlige. Risikoen ligger ikke i renten, men i effekten på boligpriserne. Det er ikke hele det danske boligmarked, der er i krise. Specielt i København og Aarhus er priserne i fremgang, og prisniveauet på især ejerlejligheder i de centrale områder er kommet højt op. Såfremt de nye lån i første omgang løfter prisniveauet i København og Aarhus endnu en tak, men vi senere kommer ud i en ny økonomisk krise, da kan lånene vise sig at være uheldige. Det kan afstedkomme, at låntagere bliver overbelånte eller direkte teknisk insolvente. Uanset om lånene har en lav ydelse, så kan dette være et betydeligt problem, hvis boligejeren skal flytte på grund af jobskifte eller skilsmisse og lignende.

Selvom 2% obligationerne – og man tør næsten ikke sige det, men hvad hvis vi får 1,5% obligationer – ligner manna fra himlen for boligejerne, så er de ikke ufarlige. Når vi har sælgers marked, som ejerlejlighedsmarkedet i storbyerne er lige nu, kan billigere finansiering løfte priserne. Det er fristende for banker at låne lidt ekstra ud til kunder, der ellers ikke kunne komme ind på boligmarkedet, især fordi kunderne rent likviditetsmæssigt er i stand til at servicere en større gæld grundet den lave rente. Men hvis først der slækkes på kreditgivningen og boligpriserne stiger, kan det blive en skrue uden ende. De stigende priser kan forlede finanssektoren til at tro på, at boligmarkedet er inde i et sundt opsving, mens det de ser, i virkeligheden er fremkaldt af en lav rente (et krisetegn) og af deres egen slækkede kreditgivning                   (uforsigtighed). Det er ikke lige det, vi har brug for i Danmark, der målt på husholdningsgæld er et af de mest gældsatte lande i verden. Det er ikke klogt at bygge et opsving på boligmarkedet baseret på krisetegn og uforsigtighed.

Derfor er det vigtigt, at der nu er fokus på den finansielle sektors kreditgivning til privatkunderne, og på at man i kampen om markedsandele og øget omsætning ikke bare øger gældsfaktoren, som det skete i 00’erne. 2% lån er en velsignelse for boligejerne, der kan konvertere og spare penge eller opnå øget sikkerhed. Derfor er det dobbelt ærgerligt, såfremt der ”gives los” i bankerne, og velsignelsen forandrer sig til en forbandelse.