Denne uge er indblik skrevet af boligøkonom i Nordea Kredit Lise Nytoft Bergmann.
Renten er lav. Det har den efterhånden været længe, og det forventer vi også den vil være i den kommende tid. Med lav inflation og mat økonomi i eurozonen er der nemlig ikke meget, der tyder på, at renten skal op lige foreløbig. Tværdigtmod.
Som boligejer har vi vænnet os til, at det er sådan, det er. At man kan få et rentetilpasningslån til en rente på under 1 pct. og et fastforrentet lån til ikke over 3 pct. Det er billigt, og det betyder lav husleje. Men selv om vi givet vis er mange, der påskønner den lave rente, når den månedlige ydelse skal betales, så er vi måske også en del, som glemmer, at den lave rente ikke kun har betydning for ”huslejen” men også for boligpriserne. Ikke kun her og nu, men også i de kommende år, hvis renten begynder at stige igen.
Præcis hvor meget, en stigning i renten vil betyde for boligpriserne, er svært at sige præcist, da der er mange faktorer i spil. Men vi kunne lave et tankeeksperiment, hvor vi tager udgangspunkt i et gennemsnitligt hus på 140 m2. Et sådan koster i øjeblikket 1.530.000 kr. Har man brug for at låne alle pengene, og kan man få sin bank med på ideen, skal man være i stand til at betale 6.100 kr. i ”husleje” til bank og realkreditinstitut hver måned efter skat. Det gælder vel at mærke, når alle andre udgifter til bl.a. vand, varme, el, vedligeholdelse, grundskyld, ejendomsværdiskat, transport, daginstitutioner, fritidsinteresser, telefon, TV, internet, mad, tandlæge, frisør, gaver, kæledyr, rejser og uforudsete udgifter mv. er betalt.
Beløbet på de 6.100 kr. kommer man frem til, når man regner på, hvad det koster at servicere et fastforrentet realkreditlån på 30 år med afdrag for 80 pct. af boligens værdi toppet op med et 30-årigt banklån med afdrag for de resterende 20 pct. Det er nemlig de låntyper, bankerne ifølge loven er forpligtet til at lægge til grund for deres kreditvurdering.
Antager vi nu, at de 6.100 kr. er det højeste beløb, en køberfamilie har råd til at betale hver måned, hvad betyder det så for kreditvurderingen, hvis renten stiger? Eller sagt med andre ord, hvor meget mindre vil familien så være i stand til at købe hus for?
Jo stiger renten med 1 procentpoint på både bank- og realkreditlån, så betyder det, at køberfamilien ikke længere vil have råd til huset til de 1.531.000 kr., men i stedet for kun vil kunne købe et hus til en værdi af 1.421.000 kr., hvis ”huslejen” på de 6.100 kr. ikke må stige. Det er 111.000 kr. eller knap 8 pct. mindre end i dag!
Stiger renten med 2 procentpoint, og holder vi fortsat ”huslejen” på de 6.100 kr. konstant, så falder købsmuligheden til 1.314.000 kr., hvilket er 217.000 kr. eller godt 16 pct. mindre end i dag. Det er tankevækkende. For vi skal fx blot 1 år tilbage i tid, før den lange rente var 1 procentpoint højere, end den er i dag.
Ønsker køberfamilien ikke at finde et billigere hus, fx fordi de har forelsket sig i huset til de 1.531.000 kr., og sælgerfamilien ikke er villig til at gå ned i pris, så kræver en rentestigning på 1 procentpoint, at køberfamilien kan finde 500 kr. ekstra om måneden, og samtidig overbevise deres bankrådgiver om, at deres budget stadig hænger. Er rentestigningen på 2 pct., skal køberfamilien finde 1.000 kr. mere hver måned. I de tilfælde vil ”huslejen” nemlig ikke længere ligge på 6.100 kr. om måneden men på 6.600 kr. hhv. 7.100 kr. For nogle familier vil det være en smal sag at finde de ekstra penge, mens det for andre vil være en mere vanskelig eller nærmest umulig øvelse.
Selv om beregningerne tydeligt viser, at de lave renter i øjeblikket holder hånden under boligmarkedet, skal man dog ikke forvente, at boligmarkedet igen vil bukke under med nye voldsomme prisfald til følge, hvis renten stiger. For ofte er det sådan, at baggrunden for en rentestigning skal findes i, at den økonomiske motor igen er begyndt at snurre i et sådan tempo, at jobsikkerhed og beskæftigelse stiger, mens lønchecken vokser. Det fremmer alt andet lige købelysten og handelsaktiviteten på boligmarkedet, som igen stimulerer priserne. I det tilfælde vil der således både være faktorer, der trækker priserne ned (den stigende rente) og faktorer, som trækker priserne op (bedringen i økonomien).
Hvad vi kan bruge regnestykket til, er derfor ikke at fastslå præcist, hvor meget boligpriserne vil falde, hvis renten stiger, men snarere at huske på, at den lave rente gør det billigt at komme ind på boligmarkedet. Det behøver endda ikke være så risikabelt, som ovenstående beregning af effekten af en rentestigning kunne tyde på. For vælger man et fastforrentet lån, så falder kursen på realkreditlånets bagvedliggende obligationer, hvis renten stiger, og derved vil man kunne indfri sit realkreditlån for færre penge, end det man rent faktisk skylder. Derved vil kursgevinsten ved at indfri realkreditlånet kunne opveje en del eller hele det boligprisfald, en eventuel rentestigning kan forårsage.