Skal du eje eller leje?

Hvis boligpriserne udvikler sig stille og roligt som de generelle priser i samfundet, kan man hurtigt stille et par tommelfingerregler op i forhold til, hvornår det økonomisk er mest rentabelt at eje og leje:

Det afhænger først og fremmest af den konkrete type lejlighed (er det er nyere – og dermed en dyrere lejlighed – eller en ældre ikke-moderniseret eller moderniseret lejlighed. Denne skelnen har rod i bestemmelserne i Leje-loven. En ældre lejlighed defineres som en lejlighed, der er opført før 1992) og af, hvor lang ens tidshorisont i boligen er:

• Er ens tidshorisont kortere end fire år, er det billigst at leje en nyere lejlighed
• Er ens tidshorisont kortere end syv år, er det billigst at leje en ældre, moderniseret lejlighed
• Uanset tidshorisont er det billigst at bo til leje, når det drejer sig om en ældre lejlighed, der ikke er moderniseret (opført før 1992)

For at komme frem til disse tommelfingerregler er der taget højde for alle ejernes omkostninger – dvs. både renter, bidragssatser, skatter, vedligeholdelse og omkostninger ved køb og salg m.m.

Hvis bare det var så enkelt…..

Vi synes godt om tommelfingerregler, fordi det er med til at forenkle tingene, når vi skal vælge. Det er dog vigtigt at huske på, hvilke antagelser der ligger bag reglerne – og i dette tilfælde er det som nævnt en stabil, positiv udvikling i boligpriserne på linje med udviklingen i forbrugerpriserne.

Ændrer denne antagelse sig, kan det også ændre drastisk ved det endelige regnestykke. Det viser det historisk forløb siden 00’erne, hvor vi som bekendt har oplevet nogle gevaldige rutsjeture på boligmarkedet.

Lad os tage et eksempel:

Heldige Peter købte en lejlighed på 80 kvm. i Århus eller København i starten af 00’erne og solgte den i 2006. Derved tjente han hver eneste måned 11.500 kr. – svarende til 800.000 kr. i alt. Der er her taget højde for, at han dels har haft løbende omkostninger som renter, bidragssatser, skatter samt en stor gevinst som følge af prisudviklingen på ejendomsmarkedet.

Havde Heldige Peter i stedet lejet en 80 kvm. ældre, moderniseret lejlighed, ville den have kostet ham 7.000 kr. om måneden – svarende til ca. 500.000 kr. over hele perioden.

Heldige Peters valg af en ejerlejlighed frem for en tilsvarende lejelejlighed betød altså en forskel på i alt 1,3 mio.kr. – svarende til 18.500 kr. pr. måned.

Heldige Peter solgte i 2006 lejligheden til Knap-så-heldige Søren i 2006. Knap-så-heldige Søren solgte den igen sidste år, da han blev tilbudt et spændende job i udlandet. Boligpriserne faldt i denne periode. Derfor endte regnestykket helt anderledes for Knap-så-heldige Søren. Hans månedlige omkostninger for at bo i lejligheden endte på 21.000 kr. – svarende til ca. 1,5 mio.kr. over den samlede periode. Ud over hans løbende omkostninger i form af renter og skatter mm., måtte han sælge lejligheden med et stort tab.

Havde Knap-så-heldige Søren i stedet valgt at bo til leje i perioden i en tilsvarende lejlighed, havde det kostet ham ca. en halv million. Hans valg af ejerboligen frem for lejeboligen kostede ham altså 1 mio.kr.

Den lejlighed, der indbragt Heldige Peter 800.000 kr. på 6 år, kostede altså Knap-så-heldige Søren 1,5 mio.kr. i en nogenlunde lige så lang periode.

Er du ejer eller lejer-typen?

Som eksemplet viser, kan det altså både blive til knald eller fald på boligmarkedet. På lejemarkedet kender du til gengæld din pris.

Når man skal træffe sit valg kan man derfor med fordel have de nævnte tommelfingerregler for øje men tage dem med et gran salt, for virkeligheden kan hurtigt vende op og ned på regnestykket.

Et par ting ligger dog fast:

Ejerskab er forbundet med købs- og salgsomkostningerne, og disse spredes nu en gang mest ud, jo længere ens tidshorisont i boligen er.

Priserne på lejemarkedet er meget forskellige, og man kan være heldig at få tilbudt en lejlighed til en meget lukrativ pris.

Træder man ind på ejerlejlighedsmarkedet, løber man en risiko for op- og nedture, mens der er en udstrakt forudsigelighed på lejemarkedet.

Endelig er der de mere bløde værdier: Som lejer har man en frihed til at opsige lejligheden med kort varsel. Som ejer får man til gengæld en langt større bestemmelsesret,  så man fx kan bygge om og renovere, som man vil.

Du finder boliger til leje her.