I denne uge er Indblik skrevet af Cheføkonom Lone Kjærgaard fra Arbejdernes Landsbank
I vores filialer møder vi af og til kunder, der går i overvejelser om at købe bolig, men som er bekymrede for, om priserne risikerer at falde yderligere.
Jeg kan absolut godt forstå, at man gerne vil føle sig sikker på, at priserne ikke falder 10 eller 20 pct. efter man lige har skrevet under på slutsedlen. Det er der jo netop rigtig mange mennesker, der har oplevet, og derfor er det helt naturligt, at alle er særligt opmærksomme på risikoen i disse år.
Det vil være virkelig ønskværdigt at kunne give disse kunder en klokkeklar garanti for, at det ikke kommer til at ske. Desværre er det som bekendt umuligt at udstikke den slags garantier. I stedet kan vi se rationalt og analytisk på tingene og prøve at vurdere sandsynligheden for, at noget sådan kan ske. Og på den baggrund er det min klare vurdering, at man som boligkøber – eller boligejer for den sags skyld – i langt mindre grad end tidligere behøver at bekymre sig for, at boligpriserne tager et nyt stort dyk nedad.
Boligpriserne dykkede, fordi de var pustet kunstigt op
Først og fremmest skal man huske på, hvad den væsentligste årsag var til, at boligpriserne styrtdykkede. Priserne var blevet uholdbart høje, fordi de var blevet bygget op på en forventning om, at priserne kun kunne fortsætte med at stige. En del af prisstigningerne op mod krisen skyldtes dog også, at vi i Danmark blev rigere og rigere. Vi fik lønstigninger og flere kom i job.
At boligpriserne stiger, fordi det går bedre i økonomien, er der ikke noget usundt i. Men at boligpriserne stiger, fordi alle pludselig forventer, at de kun kan blive ved med at stige, og således vil med på vognen, er usundt og uholdbart. Det er dét, man i teorien kalder for en boligboble: Når boligpriserne stiger, fordi alle forventer, de kun kan stige.
En sådan boligboble havde vi i tiden frem mod pristoppen i 2007. En boligboble vil altid briste, og det var derfor uomtvisteligt, at boligpriserne måtte falde på et tidspunkt. En boble er dog også kendetegnet ved, at ingen rigtig kan fastslå, hvorvidt det er en boble eller ej, når den er ved at blive bygget op. Det var også tilfældet på det danske boligmarked. Først da boblen bristede, kunne alle se, det var en boble.
Boligpriserne er tilbage på før-boble-niveau
Den del af prisstigningerne på boligmarkedet, der var varm luft, vil jeg dog helt klart mene er forsvundet igen. Der er i min optik intet tilbage i dagens priser, der stammer fra tidligere opbyggede forventninger til prisstigninger. Det mener jeg af følgende årsag: Forventningerne til stigende priser – boligboblen – begyndte at blive bygget op i løbet af 2004 -umiddelbart efter indførelsen af de afdragsfrie lån. Fra 2007 og frem til i dag er priserne til gengæld faldet så meget mens priserne i samfundet – forbrugerpriserne – er steget, at boligpriserne realt set er på niveau med priserne i slutningen af 2004. Det er for mig et helt klart tegn på, at priserne ikke længere er pustet kunstigt op. Altså at luften er sivet ud af boligboblen!
Ingen boble-rester på det københavnske ejerlejlighedsmarked
Selv når man tager det københavnske ejerlejlighedsmarked, der har oplevet prisstigninger det seneste års tid, kan jeg ikke få øje på rester af boligboblen. Realt set er priserne på københavnske ejerlejligheder faldet 30 pct. fra toppen til i dag og er nu på niveau med priserne i slutningen af 2004 – altså der, hvor boblen begyndte at gro. Derfor er der heller ikke rester fra boblen på det Københavnske boligmarked i mine øjne.
Når luften er ude, er risikoen for prisfald kraftigt minimeret
Når luften er lukket helt ud af boligpriserne, er der langt mindre sandsynlighed for, at priserne igen begynder at falde markant. Baggrunden for det store prisfald fra 2007 var først og fremmest, at luften skulle lukkes ud af ballonen. Det måtte ske, fordi der var kommet så utroligt meget luft derind. Det er ikke tilfældet i dag. Derfor vil jeg vurdere sandsynligheden for yderligere store prisfald som markant mindre end tidligere.