Denne uge er Indblik i Boligmarkedet skrevet af sekretariatschef, cand. polit. Curt Liliegreen, Boligøkonomisk Videncenter.
Renten på F1 lån er i bund. Realkreditten taler om, hvordan man vil håndtere en negativ boligrente. Alligevel ligger boligmarkedet underdrejet, og boligpriserne er ifølge de sidste opgørelser fra Danmarks Statistik faldet, på trods af agurketidens glade nyheder om det modsatte. Fra april til maj 2012 faldt prisen på enfamiliehuse 1.2 %, og i forhold til maj 2011 var faldet på 7.4 % Hvordan hænger det tilsyneladende paradoks sammen?
Den lave rente er et krisetegn
Den exceptionelt lave rente, Danmark oplever i dag, er udtryk for at centralbankerne har sat styringsrenterne ned for at imødegå truslen om økonomisk recession. Hertil kommer, at investorerne er vilde med at efterspørge danske obligationer, fordi Danmark betragtes som et politisk og økonomisk stabilt land, udtrykt ved vor relativt lave statsgæld og at vi ikke har udlandsgæld. Danmark er det, man kalder ”sikker havn” for investorerne, når panikken breder sig.
De forhold, der holder renten nede, udtrykker, at den internationale økonomi er syg. Der er næppe nogen voksen dansker, der ikke er klar herover, fordi TV og aviser dagligt bombarderer os med nyt om børshysteri og krise i EU samarbejdet.
Samtidig er det den ”korte” rente, der er exceptionel lav, det vil sige renten på lån med en kort løbetid som 6 måneder, eller 1 år. Også den lange rente er faldet, som vi har set med de 30 årige fastforrentede 3% obligationer, men det er dog til et andet niveau. Danskerne er vilde med flexlån, hvor de her-og-nu nyder godt af den korte rente. Vi må gå ud fra, at danskerne samtidig er klar over, at denne rentefest ikke fortsætter evigt. Målinger, som Boligøkonomisk Videncenter har foretaget, tyder på, at befolkningen udmærket forstår dette. Derfor er det logisk, at den nuværende korte rente ikke udløser prisstigninger.
Mange forhold påvirker boligefterspørgslen
Renten fylder rigtig meget i mediebilledet i øjeblikket, men for boligefterspørgslen spiller også indkomstudviklingen, beskatning og forventninger til beskæftigelsen og de fremtidige boligpriser en rolle. For rigtig mange danske lønmodtagere byder 2012 på en negativ reallønsudvikling. Mange er i risikozonen for at blive ledige, eller har allerede oplevet dette. Den finansielle turbulens, der har skabt den korte rente, giver samtidig frygt for jobsikkerheden. Det er gift for et nyt opsving i boligpriserne.
Boligpriserne har været i en boble
Nok så afgørende for, at boligpriserne ikke tager fart opad nu er, at boligpriserne stadig ligger på et højt niveau. Boligpriserne er faldet, men det var fra et afsindigt højt niveau i bobleårene i 2006- 2007. Det prisniveau lå over, hvad boligøkonomer opfatter som det langsigtede ligevægtsniveau, og før eller siden må priserne komme ned til ligevægten igen. Lige nu ligger priserne – korrigeret for inflation – på samme niveau som i sommeren 2004, hvor ”boblefeberen” rigtig tog fart, og hvor køberne overbød hinanden.
Forventningerne bestemmer
I forventningsbilledet for boligejerne indgår, at renten på ny vil stige igen. Samtidig vil afdragsfriheden for de første lån med 10 årig afdragsfrihed udløbe. Yderligere har realkreditten strammet op i lånesammensætningen, jf Nykredits tolags belåning. Endelig betyder skattereformen fra 2009, at renteudgifternes skatteværdi falder. Samtidig ligger de sydeuropæiske økonomier som en bombe, der endnu ikke er demonteret. Alt dette skaber usikkerhed, som er gift for et marked. Det er derfor ikke underligt, at boligpriserne ikke er stiget endnu.
Udviklingen i m2 priserne på enfamiliehuse, hele landet, 1. kvartal 2002 – 1. kvartal 2012 i 2002 prisniveau
