Denne uge er indblik skrevet af cheføkonom Christian Hilligsøe Heinig fra Realkredit Danmark
Et af de mest omdiskuterede emner i boligdebatten gennem efterhånden en længere årrække har været om boligmarkedet er billigt, dyrt eller har et nogenlunde fornuftigt prisleje. Uenigheden mellem økonomer kan til tider være stor, og alene i år har vi hørt vurderinger af, at der er en negativ prisboble på boligmarkedet til, at boligpriserne stadig er overvurderet med i omegnen af 15 %. Det kan derfor heller ikke undre, hvis man til tider kan finde det svært at gennemskue, hvad der er op og ned i alle disse diskussioner omkring det ”rette” ligevægtsniveau for boligpriserne.
En af grundene til de forskellige udmeldinger kan være, at der er mange tilgange til at bestemme, om boligpriserne er nogenlunde i balance eller ej. Vi har identificeret fem typiske tilgange til dette spørgsmål, som ofte anvendes i boligdebatterne. De er som følger:
1: Boligbyrden – hvad koster det at købe og eje et parcelhus i forhold til indkomstudviklingen
2: Økonometriske modeller for boligmarkedet
3: Tobins Q sammenhæng – udviklingen i huspriserne i forhold til udviklingen i byggeomkostningerne
4: Udviklingen i den historiske trend i huspriserne/de reale huspriser
5: Omkostningsforholdet mellem at eje og leje en bolig
Vi har lavet en nærmere gennemgang af de fem tilgange, og her viser det sig, at man nærmest kan få den konklusion frem, man gerne vil have alt efter hvilken tilgang, man som økonom sværger til. Det er heller ikke muligt at udpege, hvad for en tilgang, som er den ”sande” tilgang, da de alle har styrker og svagheder – nogle tilgange dog mere end andre. Konklusionerne om det rette ligevægtsniveau afhænger dermed i en vis udstrækning af den tilgang, økonomen har ”lagt” ned over boligmarkedet og af økonomens ydmyghed over for de indbyggede svagheder, som den anvendte tilgang har.
Både de økonomiske vismænd og nationalbanken har da også tidligere fremhævet, at der er stor usikkerhed omkring fastlæggelsen af et ligevægtsniveau. Tidligere nationalbankdirektør Bodil Nyboe Andersen ramte lige på kornet tilbage i 2005 med udtalelsen: ”Bobler er vældig interessante for økonomer at analysere, men desværre viser erfaringen, at man hverken kan forudsige bobler eller konstatere dem, når de er der. Bobler er noget, man kan se bagefter”.
Set med vores øjne skal man dermed være varsom med at drage for bombastiske konklusioner om ligevægtsniveauet på boligmarkedet. Det er dog ikke det samme som, at man ikke kan have en faglig vurdering, og ser vi ud over de fem tilgange til bestemmelsen af det teoretiske ligevægtsniveau, er vores samlede vurdering oppe i helikopteren, at huspriserne er omtrent i balance, men at denne balance især er hjulpet godt på vej af de historisk lave renter.
Det er vigtigt at gøre sig klart, at ligevægtsdiskussionerne i princippet ikke har noget at gøre med den fremtidige kortsigtede prisudvikling på boligmarkedet. Huspriserne kan i længere perioder være over ligevægt og samtidig opleve yderligere prisstigninger på huse, og det kan i sagens natur også gøre sig gældende med modsat fortegn. Det er dog klart, at hvis huspriserne er overvurderede, vil det på lang sigt være med til at dæmpe prispotentialet på boligmarkedet og vice versa.