I nogle tilfælde ender et boligkøb af flere forskellige årsager med ikke at være det perfekte match. Men hvad gør man, hvis man fortryder handelen? Det har Boligsiden spurgt advokat Kristian Dreyer om.
Det hænder med jævne mellemrum, at en køber fortryder sit boligkøb. Det kan være, at selve beslutningen om købet er truffet for hurtigt, eller måske er der opstået uforudsete forhold i familie- eller arbejdslivet, som gør, at man alligevel ikke kan overtage sin nye bolig.
Eksempelvis har en tidligere afstemning blandt brugerne på Boligsiden.dk vist, at over halvdelen af de adspurgte fortrød noget omkring deres seneste boligkøb. Men hvad gør man, hvis ærgrelsen er så stor, at man ikke kan leve med det, og man derfor alligevel ikke ønsker at overtage boligen? Det har Boligsiden spurgt advokat Kristian Dreyer om.
Som boligkøber har man visse rettigheder, som man kan benytte sig af. Men man skal være hurtig til at træffe sin beslutning.
”Er ejendommen hovedsageligt købt til brug for køber selv, vil der være en lovmæssig fortrydelsesret, der følger af reglerne i kapitel 2 i Forbrugerbeskyttelsesloven. Reglerne gælder, uanset om de er aftalt mellem parterne. Derudover indeholder regelsættet også en ret til at tilbagekalde købers købstilbud,” skriver Kristian Dreyer, advokat (H) GALST i sit svar til Boligsiden og tilføjer:
”Mens fortrydelsesretten i udgangspunktet koster én procent af købesummen at gøre brug af, er tilbagekaldsretten gratis.”
”Fortrydelsesretten indebærer, at køber har seks hverdage til at fortryde sit køb. Fristen på de seks hverdage skal beregnes således: Den dag køber modtager sælgers accept anses for dag ”nul”. Herefter kan man tælle seks hverdage frem, og fristen udløber den sjette dag kl. 23.59,” uddyber Kristian Dreyer.
Købers tilbagekaldsret gælder, så længe køberen ikke er blevet – eller kunne være blevet – bekendt med sælgers accept (sælgers accept er ikke kommet frem til køber). Indtil da kan køber tilbagekalde sit købstilbud og annullere det. Det er gratis at benytte sig af tilbagekaldsretten.
Det er kun køber, der har en lovhjemlet fortrydelsesret. Sælger har ingen tilsvarende ret.
Vær opmærksom på den digitale underskrift
Fortryder man en bolighandel, er der nogle praktikaliteter, der skal være på plads, før en handel kan annulleres.
”Sælger og mægler skal have besked om fortrydelsen inden fristens udløb, og samtidig skal godtgørelsen til sælger på én procent også være betalt inden fristens udløb,” forklarer Kristian Dreyer.
Hvis man som køber har lagt en kontant udbetaling, kan man tage godtgørelsen herfra, og ellers må man supplere op, så den samlede godtgørelse på én procent af købesummen er betalt inden fristen udløb. Men det er vigtigt at være opmærksom på, præcis hvornår der skrives under på købsaftalen, pointerer Dreyer:
”Det ovenfor anførte gælder, når køber modtager sælgers accept af købers eget tilbud. Hvis situationen er omvendt, så det faktisk er sælger, der skriver under, og dette salgstilbud antages af køber, regnes fristen på seks hverdage fra modtagelsen af sælgers tilbud. Denne sondring bør man være særlig opmærksom på i disse tider, hvor flere og flere handler indgås ved digital underskrift. Man skal derfor først undersøge, om der er tale om et købstilbud (afgivet af køber først) eller et salgstilbud (afgivet af sælger først) – og det afhænger principielt af, hvem der først underskriver med sit NemID.”
Husk forbeholdene
Der er imidlertid en række forbehold, der reelt også fungerer som fortrydelsesret. Det er derfor afgørende for både køber og sælger at være opmærksom på dem.
”De fleste private ejendomshandler i dag indeholder et såkaldt rådgiver- eller advokatforbehold, hvor vedkommendes køberrådgiver/advokat skal kunne godkende handlen ‘i sin helhed’. De fleste er nok enige om, at et sådant forbehold også tjener som en gratis fortrydelsesret, som netop er indsat for, at køber kan gennemgå købet med sin rådgiver/advokat og overveje alle købets konsekvenser. Viser det sig på baggrund af drøftelserne, at købet ikke burde være sket, kan der i disse situationer ske annullering af aftalen, hvis rådgiveren/advokaten meddeler dette inden fristens udløb,” forklarer Kristian Dreyer.
Det er imidlertid ikke altid, det står skrevet i købsaftalen, hvor længe denne indsigelsesfrist gælder. Alligevel er der nogle tommelfingerregler.
”Er der ikke fastsat nogen frist for indsigelser, antages det, at forbeholdet formentlig kan gøres gældende i 1-2 uger, men herefter vil det fortabes – det er dog en konkret vurdering fra sag til sag. Som regel er der indsat 3-5 hverdages frist i et rådgiver- eller advokatforbehold. Ofte løber rådgiver- og advokatforbehold helt eller delvist sideløbende med fortrydelsesretten, og hvor det derfor er muligt at annullere handlen under henvisning til rådgiver- eller advokatforbeholdet, hvilket er at foretrække, fordi det er gratis,” oplyser Kristian Dreyer.
Har man købt bolig men beslutter sig for, at købet skal annulleres, bør man straks kontakte sin køberrådgiver eller advokat. Mens fortrydelsesretten og tilbagekaldsretten kan gøres gældende af køber selv eksempelvis per e-mail, kan kun køberrådgiver eller advokat gøre opmærksom på et rådgiver- eller advokatforbehold.
”I visse handler indsættes også et finansieringsforbehold. Disse kan anvendes af købers pengeinstitut, der kan annullere handlen, hvis ikke køber kan opnå den forudsatte og nødvendige finansiering. Sådanne forbehold bør dog specifikt nævne, at det er købers eget penge- og realkreditinstitut, der skal kunne godkende køber og belåningen af ejendommen, da køber i modsat fald vil være forpligtet efter købsaftalen til at søge finansiering i andre penge- og realkreditinstitutter og fremlægge lønsedler og årsopgørelse m.v. med henblik på undersøgelse af, hvorvidt finansieringen kan opnås andetsteds,” skriver Kristian Dreyer.
Fortrydelses- og tilbagekaldsretten omfatter køb af villaer, rækkehuse, ejerlejligheder, andelsboliger, ideelle anpartslejligheder, landbrugsejendomme købt med henblik på landbrugspligtens ophævelse med flere – altså alle køb hvor formålet med købet hovedsageligt er købers personlige anvendelse.
Køb af rene landbrugsejendomme og erhvervskøb er ikke omfattet. Reglerne gælder heller ikke ved køb på tvangsauktion, eller hvis der ved aftalens indgåelse er indgivet begæring om tvangsauktion, og køber var bekendt hermed.