Det skal du vide om de offentlige ejendomsvurderinger

De nye offentlige ejendomsvurderinger fra Skat er udskudt flere gange, men hvad er det nu lige offentlig ejendomsvurdering er? Og hvad skal de bruges til? Her får du svar på alle dine spørgsmål.

Hvad er den offentlige ejendomsvurdering?

Alle boliger i Danmark har en offentlig ejendomsvurdering. Det er den offentlige vurdering, der afgør, hvor meget du som boligejer skal betale i ejendomsværdiskat og grundskyld.

Den offentlige ejendomsvurdering er et skøn af boligens værdi baseret på gennemsnitlige handelspriser for ejendomme af samme størrelse, alder, stand og beliggenhed i et sammenligneligt område. Det er meningen, at der skal komme en ny offentlig ejendomsvurdering hvert andet år.

Derfor er SKAT i gang med at udvikle et nyt system til boligvurdering, der skal gøre den offentlige ejendomsvurdering bedre. Det har imidlertid vist sig at være en svær øvelse, og de nye offentlige ejendomsvurderinger er derfor blevet udskudt nogle gange.

Hvordan bliver de offentlige ejendomsvurderinger udregnet?

Den offentlige ejendomsvurdering af en bolig er i langt de fleste tilfælde baseret på et skøn på baggrund af de karakteristika, boligen har. Der er altså i udgangspunktet ikke tale om en egentlig besigtigelse af ejendommen.

I nogle tilfælde kan det dog komme på tale at besigtige ejendommen. Skal den foregå på selve ejendommen, vil ejeren få besked om det, og han eller hun kan vælge at frabede sig besigtigelsen.

I forbindelse med offentlig vurdering af boligen fastsættes ejendomsværdien og grundværdien hver for sig, og der bliver indregnet eventuelle fradrag i grundværdien for forbedringer. Efter opsplitningen af SKAT i syv nye styrelser i sommeren 2018 har det sidenhen været Vurderingsstyrelsen, der udarbejder og udsender de offentlige ejendomsvurderinger.

Når de nye vurderinger kommer, får du som boligejer mulighed for at se de oplysninger, som Vurderingsstyrelsen har brugt til at anslå værdien af din bolig. For at oplysningerne altid er opdateret, vil du selv kunne rette oplysningerne.

Hvordan finder du den offentlige ejendomsvurdering for din bolig?

På boliger, der er til salg, kan du finde den offentlige vurdering på boligens præsentationsside på Boligsiden. Desuden kan du finde en stor del af landets boliger, hvis du klikker på ‘Solgte’ fra topmenuen af Boligsiden og søger på ejendommens adresse.

Der er ikke kommet nye offentlige ejendomsvurderinger siden 2011, da den daværende skatteminister Holger K. Nielsen suspenderede ordningen i 2013.

Alligevel kan du se en vurdering på mange boliger hos Boligsiden, OIS og boligejer.dk, der har en nyere dato. Det er ikke som sådan en ny vurdering, men en teknisk fremskrivning af vurderingen fra 2011.

Hvad er forskellen på den offentlige vurdering og salgsprisen?

Det er selvfølgelig individuelt fra bolig til bolig, hvor stor en forskel der er på den offentlige ejendomsvurdering og salgsprisen. Alligevel kan beregningen give en indikation af, hvor stor en forskel der kan være mellem de to værdisætninger på en bolig.

Er du interesseret i en bestemt bolig, der er til salg, kan du finde den offentlige vurdering af boligen på Boligsiden. Den kan du til enhver tid sammenligne med udbudsprisen på boligen og gennemsnitsprisen i området, som du kan finde på vores boligstatistikside.

Bliver der lavet en offentlig vurdering på nybyggeri?

Ja. For det er den offentlige ejendomsvurdering, der ligger til grund for, hvad du skal betale i ejendomsværdiskat.

Vurderingsstyrelsen foretager altså et skøn af ejendomsværdien på dit nybyggeri, men reelt betaler langt de fleste ejere af nybyggeri ikke ejendomsværdiskat på baggrund af den vurdering, men efter 2001- eller 2002-vurderingen. Ejendomsværdiskatten udregnes på baggrund af den laveste af følgende værdier:

• Ejendomsværdien pr. 1. januar 2001 med tillæg af 5 procent.
• Ejendomsværdien pr. 1. januar 2002
• Gældende ejendomsvurdering.

Hvorfor er den offentlige ejendomsvurdering fra 2011 noget særligt?

Skatteministeriet valgte i 2013 at fastfryse den offentlige ejendomsvurdering fra 2011, og det er således med udgangspunkt i den offentlige vurdering fra 2011, at din ejendomsværdiskat og grundskyld tidligere blev udregnet.

Tilmed er 2011-vurderingen speciel, fordi fastfrysningen gav en særlig skattemæssig fordel ved familiehandler.

Ved familiehandler har det været praksis, at du kan handle en bolig internt i familien til 15 procent under den gældende offentlige ejendomsvurdering.

Da 2011-vurderingen for især ejerlejligheder i byerne er lavere end den reelle handelsværdi, har det muligt for forældre at overdrage en ejerlejlighed til for eksempel en voksen søn eller datter på favorable vilkår.

På den måde har forældrene slippet for at betale skat af en stor gevinst på boligen, mens sønnen eller datteren har købt en bolig, der er mere værd, end hvad han eller hun har betalt for den. Dermed har der været mulighed for, at boligen i nogle tilfælde kunne sælges videre med stor gevinst.

Tidslinje: Sådan blev de nye offentlige ejendomsvurderinger udskudt

De offentlige ejendomsvurderinger har været udskudt siden 2013, hvor Skatteministeriet første gang suspenderede de offentlige ejendomsvurderinger som konsekvens af kritik fra Rigsrevisionen.

Kritikken gik på, at for mange af de offentlige ejendomsvurderinger var behæftet med fejl, og at nogle boligejere dermed betalte for meget i skat.

Udskydelsen af de nye offentlige ejendomsvurderinger er sket af flere omgange, og i tidslinjen herunder kan du få et overblik over forløbet:

Hvornår træder det nye boligskattesystem i kraft?

Der er blevet lavet et nyt boligskattesystem, der oprindeligt skulle have været indført i 2021, men på grund af problemerne med de nye ejendomsvurdering er implementeringen af det nye boligskattesystem også udskudt. Det nye system skal nu efter planen træde i kraft i 2024.

Hvad er det særlige med den offentlige ejendomsvurdering på andelsboliger?

Ifølge Danmarks Statistik bruger 60 procent af de danske andelsboligforeninger den offentlige ejendomsvurdering til at fastsætte andelskronen – og dermed værdien på den enkelte andelsbolig.

Derfor er den offentlige ejendomsvurdering særligt afgørende for fastsættelsen af prisen på andelsboliger, der kommer til salg.

På grund af de fastfrosne ejendomsvurderinger er en del andelsboligforeninger overgået til at få lavet såkaldte valuarvurderinger, der skal give en mere tidssvarende vurdering af ejendommen og af de enkelte andelsboliger.

Det står lige nu ikke klart, om de andelsboligforeninger, der ikke er overgået til valuarvurderinger, får nye offentlige ejendomsvurderinger. Andelsboligforeninger betragtes nemlig som erhvervsejendomme, og det har tidligere været praksis, at nye vurderinger af erhvervsejendomme blev lavet året efter vurderingerne på ejerboliger.

Vurderingerne af andelsboligerne vil blive foretaget på baggrund af blandt andet markedsdata, plandata og BBR-data og vil blive foretaget i samarbejde med relevante markedsaktører, såsom ejendomsbranchen, realkreditinstitutter, landets kommuner, Danmarks Statistik med flere.