Hvis man byder på og overtager en ejendom ved en tvangsauktion i Danmark, kan der være forpligtelser, herunder gæld, der følger med ejendommen. Der er også vigtige forhold, man skal være opmærksom på.
Boligsiden har derfor samlet og beskrevet processen i en tvangsauktion og fremhæver nogle af de potentielle økonomiske forpligtelser i punktform:
Tvangsauktion iværksættes som regel fordi ejeren ikke har betalt sine lån eller andre forpligtelser, som er sikret ved pant i ejendommen. Advokaten, der står for tvangsauktionen, kontakter fogedretten, får fastsat tidspunktet for tvangsauktionen, udarbejder en salgsopstilling og sørger for annoncering, eksempelvis på Boligsiden.dk og altid å Statstidende.
Forud for auktionen vil tvangsauktionen blive annonceret. Her kan man også se, hvornår og hvor tvangsauktionen afholdes. Hvis tvangsauktionen afværges inden, vil det fremgå, at auktionen er aflyst.
Der udarbejdes en salgsopstilling for ejendommen, der indeholder alle detaljer om ejendommen og de eksisterende pantebreve og servitutter.
Umiddelbart efter buddet skal der stilles delvist sikkerhed Der skal stilles en delvis sikkerhed på min. 10.000 kr. straks efter budrunden, og for de tvangsauktioner, der er annonceret af Boligsidens samarbejdspartnere, fremgår beløbet af præsentationssiden. Sikkerheden kan stilles kontant, ved bankgaranti eller advokatindeståelse.
I beregningen indgår desuden størstebeløbet, der udgøres af omkostninger til auktionen – herunder rekvirentomkostninger, eventuel skyldig ejendomsskat, retsafgifter, evt. restance vedrørende renovation eller lovpligtig brandforsikring mv. Det estimerede størstebeløb fremgår altid af salgsopstillingen.
Interesserede købere kan byde på ejendommen ved tvangsauktionen.
Hvis man bliver højestbydende på auktionen, skal man 7 dage efter auktionens afholdelse stille den fulde sikkerhed for budet. Da sikkerhedsstillelsen afhænger af størrelsen på det højeste bud, beregnes sikkerhedsstillelsen først efter auktionen. Når betingelserne for udstedelse af auktionsskøde er til stede, bliver den samlede sikkerhedsstillelse frigivet.
Som udgangspunkt overtager køberen ejendommen “som den er og forefindes”. Køberen overtager også de tinglyste pantebreve og servitutter, der hviler på ejendommen. Det betyder, at hvis der er en restgæld i pantebrevene, vil køberen skulle overtage denne gæld. Dog vil førsteprioritetslån (fx realkreditlån) typisk blive indfriet med salgssummen fra auktionen. Men hvis salgssummen ikke dækker hele gælden, vil resten blive en gældspost, som sælgeren (den tidligere ejer) står til ansvar for. Størstebeløbet skal falde på dagen for tvangsauktionen. Størstebeløbet består af omkostningerne for at afholde auktionen til rekvirenten, andre panthavere og kreditorer, der har pant i ejendommen før alle andre. Det er f. eks. ejendomsskat og lejerkrav, brandforsikring, renovation.
Købere bør omhyggeligt undersøge ejendommen og dens økonomiske byrder før auktionen. Det er især vigtigt at være opmærksom på tinglyste pantebreve og servitutter, da disse vil blive overtaget af køberen ved et køb på tvangsauktion. For de advokater, der samarbejder med Boligsiden, er der mulighed for, at man kan tilmelde sig besigtigelse og i det hele taget følge med i selve tvangsauktionen.
På den positive side kan ejendomme købt ved tvangsauktion ofte erhverves til en lavere pris end på det åbne marked.
Der er dog en række risici forbundet med at købe på tvangsauktion, herunder det faktum, at ejendommen købes uden mulighed for at klage over eventuelle mangler (i modsætning til handel på det frie marked, hvor der kan være mulighed for at forhandle om prisen eller få dækket eventuelle skjulte mangler), og der er ikke mulihed for at tegne en ejerskifteforsikring.
Det er altid en god idé at søge rådgivning fra en advokat eller ejendomsmægler, hvis man overvejer at byde på en ejendom ved tvangsauktion.