Indblik er i denne uge skrevet af advokat (L), Kristian Dreyer, partner i SVEJGAARD | GALST | QWIST Advokataktieselskab.
Udlejning af et værelse er populært blandt ejere af ejerlejligheder og andelsboliger. Især er det oplagt for studerende at leje et værelse ud for at få en ekstra indtægt hver måned. Der er imidlertid en række forhold, du skal være særlig opmærksom på, og her er de vigtigste:
Ejerlejligheder
I nogle ejerforeninger er det ikke lovligt i henhold til foreningens individuelle vedtægt at foretage værelsesudlejning, men i de fleste ejerforeninger vil der ikke være noget til hinder for at gøre det. Normalvedtægten for ejerlejligheders § 16 indebærer kun, at man skal orientere ejerforeningens bestyrelse om udlejning af hele ejerlejligheden, og nævner intet om værelsesudlejning. Et enkelt værelse kan som regel udlejes uden videre. Der bør laves en lejekontrakt baseret på ministeriets lejekontrakt, hvor det tydeligt skal fremgå, at der er tale om værelsesudlejning. Lejen må ikke være højere end det lejedes værdi, og det vil ofte være mellem 2-3.500 kr. i København og andre store byer for et værelse afhængig af størrelse, beliggenhed og stand. Det er i den forbindelse ligegyldigt, hvad man selv har af udgifter. Opsigelse kan ske med 30 dages varsel i henhold til lejelovens almindelige regler om opsigelse af enkeltværelser.
Andelsboliger
For andelsboliger kan være værelsesudlejning ofte være problematisk. Det skyldes, at der i mange andelsboligforeningsvedtægter er forbud imod værelsesudlejning, men anvendes normalvedtægten for andelsboliger, kan værelsesudlejning ske med tilladelse fra andelsboligforeningens bestyrelse. Bestyrelsen kan kun nægte en sådan anmodning om værelsesudlejning, hvis den har saglig grund; Det er jo elastik i metermål, og bestyrelsen kan relativt let og uden at komme i konflikt med saglighedskravet nægte at give tilladelse.
Der gælder de samme regler om indgåelse af (frem-)lejeaftale, lejens størrelse og opsigelse for værelsesudlejning i andelsboliger som i ejerboliger.
Generelt
Uanset om man ønsker udleje et værelse i en ejerlejlighed eller andelsbolig, bør man kontakte en advokat, der kan udarbejde lejeaftalen og sikre, at udlejningen er tilladt i den pågældende ejer- eller andelsboligforening. I andelsboligforeninger vil det være eksklusionsgrund af foreningen, hvis man lejer ud i strid med foreningens vedtægt.
Kortidsudlejning gennem Airbnb og andre
Man bør være meget forsigtig med værelsesudlejning på korttidsbasis, da det efter min opfattelse kan være i strid med lejelovens § 26, jf. dog § 69, og derfor også ofte kan være eksklusionsgrund i en andelsboligforening. Nogle gange henviser man i andelsboligforeningens vedtægter til lejelovens regler, ligesom domstolene ofte anvender lejelovens regler også på andelsboligforhold. Man befinder sig i en gråzone. Kortidsudlejning få uger om året, mens man afholder ferie, er efter min opfattelse lovlig, fordi en sådan værelsesudlejning ikke får karakter af erhvervsvirksomhed. Bliver der tale om erhvervsvirksomhed, vil det klart være i strid med lejelovens regler. Det slår en dom fra Østre Landsret i 2004 og Frederiksbergs Byrets dom af 15. juli 2016 fast. Den svære sondring mellem hvornår en sådan kortidsudlejning er erhvervsmæssig og systematisk eller blot noget man gør i ferier, er ikke helt ligetil, og her savner vi noget mere retspraksis.