Indblik er i denne uge skrevet af Mikkel Høegh, boligøkonom i Jyske Bank.
Normalt skal man være lige portioner frisk og dygtig til at parallelparkere, hvis man ønsker at få en parkeringsplads i et af de mange områder langs havnen i de større danske byer en søndag. Årsagen er de mange åbent hus-arrangementer med projektsalg.
I søndags erfarede jeg dog, at noget har ændret sig. Bevares, man skal stadig ikke være sart, for det kan give smat op af både bukseben og bilens skærme at parkere, men en plads kan man få. Hvad er det egentlig, der har ændret sig?
Det er næppe gået nogens næse forbi, at lejlighederne i de større byer er begyndt at falde i pris. Årsagen er både prisernes himmelflugt, men også at regulering har gjort det vanskeligere at få finansieringen på plads. Og det har naturligvis også ramt projektlejlighederne.
Mangler i statistikken
Vi ved imidlertid ikke meget om hvordan, og det skyldes to ting. Den første er, at den måde, vi laver boligstatistikker på i Danmark, gør, at projektsalgene ikke kommer med i statistikkerne. Købet sker i en periode, før bygningen er færdig, mens tinglysningen sker længe efter, når finansieringen skal på plads og indflytningen står for døren. Derfor bliver de sorteret fra i statistikkerne.
Den anden ting, der gør det vanskeligt er, at lejlighederne død og pine ikke skal sælges her og nu. Ejendomsudviklerne lejer i stigende grad lejlighederne ud, fremfor at sælge dem, for så kan lejlighederne blive skudt af, når der er bedre tider for salg. Det er i hvert fald den historie, jeg ofte hører, når jeg engang imellem bliver luftet ude i den virkelige verden.
Udlejning fremfor salg af projektlejligheder er en tendens, jeg tror, vil tage til i styrke. Det skyldes, at der nu er blevet rejst stor tvivl om, hvor man står i forhold til beskatningen af projektboliger. De nye boligskatter har således skabt usikkerhed omkring et i forvejen skrøbeligt marked.
Usikkerhed på to ben
Netop usikkerhed, omkring hvad fremtiden bringer, er noget af det værste boligmarkedet kan blive ramt af, da det – i dette tilfælde markedet for projektlejligheder – er drevet af, at folk køber med en lang tidshorisont med udsigt til et vist afkast af deres investering.
Usikkerheden har to ben at gå på. Det første ben er, at der i salgsopstillingerne er angivet et overslag på, hvad man kan forvente at skulle betale i boligskat, det vil sige ejendomsværdiskat og grundskyld, når man køber en projektlejlighed. Givet at man ikke har en vurdering på ejendommen, al den stund den ikke er færdigbygget, kan det være vanskeligt at beregne denne skat.
I mange tilfælde tager man udgangspunkt i en anslået vurdering, og ligger denne vurdering langt fra anskaffelsessummen, kan der komme en kedelig skatteregning. De nye skatteregler, der gælder fra 2021, vil i øvrigt løfte skatterne på lejligheder og betyde, at en kommende køber vil betale mindre for den i fremtiden.
Hvem skal betale?
Det andet ben er, at ejendommen skal være færdig inden 1. september 2020 for, at de nuværende købere får glæde af den såkaldte personlige skatterabat. Den rabat, der skal sikre, at ingen nuværende ejer kommer til at betale mere i skat med de nye skatteregler, end de ville have gjort med de eksisterende skatteregler.
Det kan således få en betydelig likviditetseffekt, hvis ens bolig bliver forsinket. Denne usikkerhed betyder, at en rationel køber må antage høj beskatning og dermed kræve prisafslag.
Usikkerhed har en pris. Hvem skal betale? Lige nu skal man som køber prøve at få noget af denne usikkerhed væltet over i en kontantrabat. Kan man ikke det, er man måske bedre stillet ved at leje boligen fremfor at eje den. I Hvert fald, hvis man har en kort tidshorisont.
Så er du på udkig efter et projektkøb, så find din indre købmand frem, men indstil dig på, at sælger kan være stejl og hellere vil leje ud. De mange boliger til udlejning bør dog også banke markedslejen ned, men det er en anden snak.