Indblik er i denne uge skrevet af Mira Lie Nielsen, chefanalytiker & bolig- og formueøkonom i Nykredit.
Det går godt på boligmarkedet. Ja, det har det faktisk gjort i mere end fem år. Priserne på huse stiger stødt, og der sælges og købes mange huse i stort set hele Danmark. På ejerlejlighedsmarkedet er temperaturen dog dalet noget efter nogle brandvarme år, men også dér, er der – set over en længere årrække – fortsat fint gang i handlerne, og priserne bevæger sig mere sidelæns end nedad.
De seneste par år er mange af os – med økonomisk tryghed og en god portion friværdi fra helårsboligen i baglommen – så blevet vilde med sommerhuse og køber løs langs de smukke danske kyster. Det hele kan lade sig gøre, fordi historisk mange danskere har fast arbejde, lønningerne stiger, og samtidig har vi det her lave renteniveau, som på næsten bizar vis har taget endnu et relativt kraftigt dyk i 2019. Det hele er næsten for godt til at være sandt, og der er da også en bagside ved de gode tider på boligmarkedet.
Applaus til boligejerne
Når boligpriserne stiger, og flere køber et sommerhus, så lånes der også flere penge, og danskernes gæld øges. Samtidig har de lave renter – og ikke mindst rentefaldet på de fastforrentede lån i 2019 – fået rigtig mange til at omlægge deres lån og bruge omlægningen til at låne op i friværdien og måske få planerne om et nyt køkken realiseret.
På den måde kunne adfærden faktisk godt lugte lidt af noget, vi så i 00´ernes højkonjunktur og frem til, at den økonomiske krise slog dansk økonomi og boligmarkedet omkuld. Men når man ser nærmere på, hvad de gode tider og rentefaldet i dag bruges til, så kan de hår, der måtte have rejst sig, godt lægge sig igen, og jeg får nærmest lyst til at give stående applaus til boligejerne. De gode tider og lave renter soldes ikke op. Tværtimod. Det er i den grad de allermest forsvarlige lån, boligejerne valfarter til, selvom det typisk også er dem, som tynger det månedlige husholdningsbudget mest.
De fastforrentede lån har et par år været boligejernes foretrukne valg, men i 2019 er efterspørgslen skruet yderligere i vejret. Renten er i år banket ned på 0,5 procent, hvilket er rekordlavt og en overskyggende årsag til, at de fastforrentede lån buldrer afsted i øjeblikket med en hastighed, vi ikke har set siden 2015. Og det er fast rente med afdrag, som hitter allermest. Selv de tidligere så fast-rente-skyende københavnere er med på vognen, og netop København er et af de steder i landet, hvor bevægelsen fra variabel til fast rente er kraftigst.
Robust boligmarked
Udviklingen giver et boligmarked, der er væsentligt mere robust over for stigende renter. Ét er husholdningsbudgettet, hvor en rentestigning preller af på boligejere med fast rente. Noget andet er boligopsparingen, hvor en mærkbar og hurtig rentestigning vil trykke boligpriserne ned.
Her er fordelen med det fastforrentede 0,5 procentslån, at værdien af gælden i boligen ligeledes falder med en rentestigning, og på den måde beskytter friværdien boligejeren mod insolvens. Og jo lavere kuponrenterne er, desto større er kursens rentefølsomhed typisk. På de gældende fastforrentede lån på 0,5 procent vil en rentestigning til 1,5 procent betyde en reduktion af gælden på over 10 procent, hvilket er en god forsikring for en dansk boligejer, der jo ingen indflydelse har på, hvordan renterne bevæger sig.
Der er altid noget, som kan true den hyggelige stemning herhjemme, men ligegyldigt hvordan vi vender og drejer det, så har den adfærd, de senere års rentefald har skabt, gjort boligmarkedet mere robust over for de stød, der jo kommer før eller siden.