Indblik er i denne uge skrevet af advokat Helle Larsen, Advokathuset Helle Larsen A/S.
Samejeaftale! Sådan en har vi ikke.
Da vi købte huset sammen, var vi nyforelskede og forestillede os, at vi skulle være sammen altid…
Sådan kan det godt lyde, når jeg har det første møde med en ny klient.
For desværre sker der af og til noget, man ikke havde forestillet sig, ikke havde ønsket sig, og slet ikke var forberedt på.
Ugifte, samlevende par uden papirer kan godt få en overraskelse, hvis de ikke længere ønsker at leve sammen.
Når lykken ender
For noget tid siden blev jeg kontaktet af en kvinde, lad os kalde hende Pia. Hun var for ret lang tid siden gået fra den tidligere samlever, som vi kan kalde Mads.
Mads boede stadig i det hus, de havde købt sammen. Pia havde i en periode betalt halvdelen af udgifterne til huset, for det havde banken krævet. Nu kontaktede hun mig, fordi hun ikke kunne se en udvej.
Da Pia og Mads købte huset sammen, mente de, at de kunne klare sig uden skriftlige aftaler. De ville jo aldrig ønske at skade hinanden økonomisk, og derfor var der ikke nogen samejeaftale.
Da Pia flyttede, ønskede hun ikke at overtage Mads andel af huset. Mads tilkendegav, at han gerne ville overtage Pias andel, men kun til den pris, han selv fandt rimelig.
Parret havde – da Pia kom til mig – indhentet i alt tre vurderinger, lige da Pia flyttede, og yderligere et par stykker i tiden derefter. Mads mente, at både de mæglere, som vurderede på Pias foranledning og dem, han kontaktede, vurderede huset alt for højt. I forbindelse med Pias flytning meddelte Mads, at han nu skiftede nøglerne, så Pia ikke kunne komme ind og hente flere ting.
Stævning som sidste udvej
Pia kendte ikke ret meget til Mads’ økonomi.
De havde altid haft helt adskilte økonomier bortset fra økonomien omkring huset. Da de ikke havde haft fælles økonomi, der bestod af mange fælles aktiver og passiver, kunne vi ikke bede skifteretten om assistance til at komme videre.
Vi kunne hverken få Mads til overtage Pias andel af huset eller til at acceptere, at huset blev sat til salg. Han mente tværtimod, at Pia skulle betale halvdelen af kreditforeningsydelsen, halvdelen af boliglånet, halvdelen af husforsikringen og ejendomsskatten, selv om hun på daværende tidspunkt ikke havde boet i huset i flere år.
Da vi ikke kunne opnå en aftale, var der ingen anden vej end at stævne Mads.
Fordi Mads fysisk havde frataget Pia muligheden for at disponere over sin andel af huset ved at skifte låsene ud, fik vi en tilkendegivelse fra dommeren om, at Mads måtte anses for at have sat sig i besiddelse af huset på det tidspunkt, hvor han ændrede låsene. Pia skulle derfor stilles, som om han havde overtaget hendes andel af huset dengang.
Psykisk belastning
På den baggrund kunne vi forlige sagen, og værdien af huset blev fastsat som gennemsnittet af de tre vurderinger, der tidligere var indhentet. Heldigvis kunne Mads opnå gældsovertagelse og optage et lån, så Pia kunne blive frigjort fra gælden og få sin andel af friværdien.
Det tog lang tid, Pia kunne heldigvis få fri proces til retssagen, men det var en stor psykisk belastning at være bundet til et hus, hun ikke kunne bruge i så lang tid, og ejerskabet blokerede samtidig for, at hun selv kunne finde en anden ejerbolig.
Mads blev, da sagen var forligt, pålagt at betale retssagens omkostninger til statskassen, der havde betalt Pias udgifter ved sagen.
Hvis Pia og Mads havde indgået en samejeaftale i forbindelse med erhvervelsen af huset, kunne de have aftalt spillereglerne, hvis der senere opstod uenighed mellem dem.
Det er dog vigtigt, at samejeaftale forsøger at forudse de mulige konflikter, og at parterne er klar over, at det kan tage lang tid at få rettens afgørelse, hvis man ikke kan blive enige.
Gode råd til en samejeaftale:
- Bør indeholde et fornuftigt opsigelsesvarsel og rimelige frister til at afklare, om en af parterne kan/vil overtage den andens andel.
- Bør indeholde rimelige og praktisk håndterbare regler om værdiansættelsen af ejendommen.
- Hvis begge ønsker at overtage den andens andel, skal der være klare og nemt håndterbare regler om, hvordan man finder ud af, hvem der skal overtage. Nogen finder, at en frivillig auktion kan være en ide. En frivillig auktion kan være dyr og besværlig. Det kan ofte i stedet være en mulighed at aftale aflevering af lukkede bud til en uvildig tredjepart. Det kunne være en advokat eller ejendomsmægler.
- Hvis ingen kan eller vil overtage den andens andel, skal aftalen indeholde regler om, hvordan ejendommen sættes til salg.
- Det er vigtigt, at aftalen indeholder regler om, hvordan betaling af udgifterne til ejendommen skal betales i tiden efter samlivsophævelsen og indtil salget/overtagelse af andelen.
- Hvis den ene part bliver boende i ejendommen, mens den anden fraflytter, bør det af aftalen fremgå, at alle forbrugsafgifter afholdes af den, der bebor ejendommen. I udgangspunktet bør den, der bliver boende betale det samme i husleje til “samejet”, som en tredjemand ville skulle betale for at leje ejendommen på det frie marked. Dækker denne “husleje” ikke udgifterne til kreditforening, boliglån, ejendomsskat og forsikring, kan underskuddet deles i to i det forhold, parterne ejer ejendommen.