I denne uge er Indblik skrevet af privatøkonom Brian Herrup Friis Rasmussen fra Arbejdernes Landsbank
Det er ingen hemmelighed, at ejerboligmarkedet har været glohedt i København og Aarhus, om end tempoet er stilnet en smule henover vinteren. Det samme gælder for andelsboligmarkedet, som på det nærmeste har været støvsuget for til-salg skilte.
Men det er ikke alle andelsboligforeninger, som har fået del i prisfesten. I de andelsboligforeninger, der benytter den offentlige ejendomsvurdering, har værdien af ejendommen nemlig stået stille siden 2012 pga. bøvlet med det offentlige ejendomsvurderingssystem.
Det tvinger de andelsboligforeninger, der vil have del i prisfesten, til at gøre brug af en såkaldt valuarvurdering. Vurderingen baseres på ejendommens værdi som en udlejningsejendom, og foretages på baggrund af en fysisk besigtigelse af ejendommen af en valuar.
Med valuarvurderingen i hånden kan andelsboligforeningen så frit vælge, hvilken en af vurderingerne den vil benytte; den offentlige vurdering ellers valuarens. Og med de stigende priser in mente kan man ikke fortænke andelshaverne i at vælge den højeste. Især hvis de står foran et salg af deres andelsbolig.
Men hvad med køberne?
For dem, der står foran et andelsboligkøb, vækker det selvfølgelig minder om de sager, der har været i kølvandet på finanskrisen om for høje valuarvurderinger. For risikerer man at købe til en værdi, der er for høj? Det er svært at svare endegyldigt på, men sikkert er det, at man ikke skal lade sig skræmme alene af, at en andelsboligforenings ejendom er steget markant i værdi siden året før.
Værdien af andelsboligforeningens ejendom er nemlig kun et delelement i en samlet vurdering af om en andelsboligforening er sund. Men det vidner om, hvorfor det er så vigtigt at undersøge det, man køber, så ikke man ender med katten i sækken.
Hold derfor især øje med disse 5 områder:
- Vedtægter. De er andelsboligforeningens ”lov”. Tjek om de harmonerer med det, du ønsker. Må du eksempelvis holde husdyr, fremleje og hvem må boligen sælges videre til? Tjek også servitutter og deklarationer på ejendommen. Der kan fx være tinglyst, at det ikke er tilladt at videresælge med fortjeneste.
- Referat fra generalforsamlingen. Er der problemer i foreningen, vil det måske kunne ses i referatet. Her kan du også se, om der drøftes større tiltag, der får økonomiske konsekvenser for dig, fx renovering eller altaner.
- Regnskab og budget. Hvordan er økonomien i den forening, du bliver medejer af. En andelsboligforening er at sidestille med en erhvervsvirksomhed, og når du bliver andelshaver, bliver du medejer af foreningen. Tjek derfor om der er overskud på driften, og hvilke indtægter der regnes med: Er foreningen fx afhængig af en stor lejeindtægt fra udlejningslokaler til erhverv?
- Gæld. Undersøg i regnskabet, hvordan gælden i foreningen er sammensat. Er renten fast eller variabel? Er der afdragsfrihed, og hvornår udløber den? Og har foreningen tilknyttet såkaldte renteswaps – og hvilken risiko indebærer det? Det er vigtige forhold, der kan få direkte indflydelse på din egen privatøkonomi. For har du plads i budgettet, hvis din husleje stiger, fordi andelsboligforeningens gæld bliver dyrere, når/hvis renten stiger?
- Andelsboligens værdi. Hvordan er andelen værdifastsat? Er den sat til det maksimalt mulige betyder det, at værdien fx kan falde, hvis vinduer eller tag eksempelvis snart skal skiftes. Men andelsboligforeningen kan også have indlagt en buffer, så der er plads til udsving i værdien eller til fremtidig vedligeholdelse.
Søg rådgivning
Der er mange både økonomiske og juridiske faldgruber, når den rigtige andelsbolig skal findes. Det er derfor en god idé at tage professionelle med på råd, så du kan sove trygt om natten. Udover banken anbefaler vi rådgivning fra enten advokat eller revisor.