I denne uge er Indblik skrevet af privatøkonom Brian Herrup Friis Rasmussen fra Arbejdernes Landsbank.
Briternes nej til EU i juni sendte den 30-årige boligrente i bund – og der befinder den sig faktisk stadig mere end 2 måneder efter. Det betyder, at det 30-årige 2 pct. lån med afdrag p.t. ligger lunt i svinget med kurser omkring 98-98,5 – altså ikke langt fra en kurs på 100. Det betyder derfor også, at det 30-årige 1,5 pct. lån med afdrag kan være på vej ind i varmen med kurser omkring 94.
Der er altså hele to realkreditlån i spil, hvis man står foran et valg af boligfinansiering. Og det gælder uanset, om man står med en netop underskreven købsaftale på drømmeboligen, eller hvis man overvejer en omlægning af sit realkreditlån.
Det rejser naturligvis spørgsmålet om, hvilket et af de to lån man dog skal vælge?
En gammel tommelfingerregel siger, at man skal vælge det realkreditlån, som er tættest på kurs 100, fordi kurstabet her er mindst. Men svaret er ikke så entydigt endda, fordi det i høj grad afhænger af, hvor længe man beholder sit lån, og hvordan renten udvikler sig i fremtiden.
Man skal have luppen frem
Som det fremgår af figuren, skal man have luppen frem for at se forskellen på de to lån. Selvom renten er en tand højere på 2 pct. lånet, så er den månedlige ydelse efter skat (1. år) 30 kr. højere på 1,5 pct. lånet. Til gengæld afdrager du 280 kr. mere om måneden på 1,5 pct. lånet, og det vil over tid indsnævre det højere kurstab på 46.000 kr., som du får på 1,5 pct. lånet.
For der er ingen tvivl om, at det billigste lån samlet set over 30 år er 1,5 pct. lånet. Men har man planer om at sælge sin bolig og indfri lånet inden for de næste par år, så løber man alt andet lige en mindre risiko ved at vælge 2 pct. lånet, fordi kurstabet er mindst (ved en uændret rente eller rentefald).
Men har man en længere horisont og samtidig tror, at renten stiger, så vil restgælden falde mere på 1,5 pct. lånet end på 2 pct. lånet. Det sker ganske enkelt, fordi den såkaldte kursfølsomhed er størst på 1,5 pct. lånet. Det betyder, at man ved en omlægning af lånet eller et salg af sin bolig kan skære mest af sin restgæld med et 1,5 pct. lån end på et 2 pct. lån.
Så hvad, der er bedst for dig, er ikke nødvendigvis bedst for naboen. Søg derfor rådgivning hos din bank, inden du træffer dit valg. Så sikrer du, at valget af realkreditlån passer til netop din boligøkonomi.
Derfor skal man vælge det 30-årige 2 pct. lån
- Har man planer om at skulle sælge inden for de kommende år, løber man den mindste risiko på 2 pct. lånet. Her er kurstabet nemlig mindst.
- Hvis man tror renten falder yderligere (så kursen går over 100), bør man vælge 2 pct. lånet. Simpelthen for at undgå kurstabet ved indfrielse.
Derfor skal man vælge det 30-årige 1,5 pct. lån
- Man tror på en stigende rente. Kursfølsomheden er størst på 1,5 pct. lånet, hvorfor man kan skære mere af sin restgæld ved omlægning eller salg.
- Man holder lånet til udløb. Set over 30 år er 1,5 pct. lånet det billigste lån.
2 pct. contra 1,5 pct. lån pr. lånt million kr. (1. år)
Kilde: Lån med provenu på 1 mio. kr. fra Totalkredit med afdrag. Rentesatser og kurser er pr. 5. september 2016. Der er medtaget omkostninger til låneoptagelse, kurtage og tinglysning. Bidragssats er på 0,74 pct. Skat 28,6 pct. Afrundet.
