I denne uge er indblik skrevet af boligøkonom Joachim Borg Kristensen fra Nykredit
Boligsiden.dk har stillet 5 spørgsmål til boligøkonom i Nykredit Joachim Borg Kristensen.
Kvadratmeterprisen for villaer har på landsplan ændret sig med mindre end 250 kroner i de seneste 30 måneder. Hvad er forklaringen?
Det danske boligmarked har gennemgået en stabiliseringsfase, hvor prisfald for villaer er aftaget og gradvist blevet vendt til svage stigninger. Særligt i 2011 faldt priserne og har altså vist både små stigninger og fald siden da. Jeg vurderer, at tilpasningen siden prisboblen omkring 2006-2007 nu er ved vejs ende, og at boligmarkedet har fundet ind i en balanceret udvikling. Vi skal dog huske på, at denne stabile prisudvikling dækker og store regionale forskelle.
Hvordan kan det være, at prisen på ejerlejligheder er steget så meget mere end på villaer?
Ejerlejlighedsmarkedet er koncentreret i de største byer, og det er netop i disse områder, at både dansk økonomi og boligmarkedet har vist fremgang. Knap 40% af landets ejerlejligheder er således placeret i Københavns, Frederiksberg og Aarhus kommuner. Markedet for villaer er derimod spredt ud over hele landet, og i mange yderområder er priserne også faldet i det forgangne år. Det afspejler sig i prisudviklingen for villaer på landsplan.
Har vi en boligboble i Danmark?
Der er i løbet af det seneste halve år blevet fremført bekymringer om en mulig lokal boligprisboble i København. Jeg vurderer, at prisudviklingen på det københavnske ejerlejlighedsmarked fortsat er holdbar.
Prisstigninger på over 10% på årsbasis er ikke holdbart på en længere bane, og derfor følger vi markedet tæt. Men det vil kræve en noget længere periode med fremgang i denne størrelsesorden før risikoen for en prisboble bliver aktuel. Vi skal huske på, at ejerlejlighedspriserne i landsdelen København by faldt med ca. ½% i så sent som 2012 og 2011, mens priserne også steg med mere end 10% i 2010.
Der er flere årsager til, at ejerlejlighedspriserne er steget så kraftigt over det seneste år i København by.
For det første var udgangspunktet lavt ved årsskiftet 2011-2012, og handelspriserne faldt eksempelvis med 7% i 1. halvår 2011.
For det andet ligger der fundamentale forhold bag fremgangen. Efterspørgslen efter bolig er steget markant, da urbaniseringen er taget til i styrke. I de seneste fem år er befolkningen i København by således vokset med omtrent 1.000 personer i hver måned. Et reelt økonomisk opsving med stigende beskæftigelse og indkomst til følge har også øget efterspørgslen. Derudover har køberne relativt få boliger at vælge mellem. Udbuddet af boliger til salg i København faldet markant over flere år, og det ligger nu på samme niveau som i begyndelsen af 2006. Det presser handelspriserne op. Det er dog afgørende, at der nu også blevet investeret meget i nybyggeri i København, som vil imødekomme den stigende efterspørgsel og dermed lægge en dæmper på prisstigningerne fremadrettet. Samtidig stiger udbuddet af eksisterende boliger også. I København by er udbuddet af ejerlejligheder til salg således steget med 37% fra januar 2013 til januar 2014.
For det tredje kan det også skyldes ændrede handelsmønstre. Hvis det i højere grad er nye boliger, der omsættes, i forhold til tidligere, så vil det pr. automatik resultere i højere gennemsnitlige handelspriser, da kvadratmeterprisen i nybyggeri som udgangspunkt er højere end i ældre byggeri.
Hvordan tror du, prisen på villaer udvikler sig i det kommende år?
Nykredits regionale boligprisprognose peger på, at priserne på parcel- og rækkehuse på landsplan vil stige med 2,1% i 2014. Det vil fortsat være store regionale forskelle, og vendingen til svagt stigende priser har indtil videre været forbeholdt de største byer. Jeg forventer dog grundlæggende, at vendingen vil blive bredere geografisk funderet.
Der blev solgt lidt flere boliger sidste år end forrige år. Tror du, der fortsat bliver solgt flere boliger i det kommende år?
Vi forventer, at der vil blive solgt flere boliger i 2014. Antallet af solgte parcel- og rækkehuse i almindelig fri handel lå i 2011 på ca. 26.600 på landsplan – det laveste niveau i over 30 år. I 2013 steg omsætningen for 2. år i træk til ca. 29.600 ifølge foreløbige tal. Det er fortsat et meget lavt niveau, men meget tyder på, at aktiviteten såvel som priserne på boligmarkedet er opadgående, således at omsætningen for parcel- og rækkehuse i fri handel vil runde 30.000 i 2014.