Ved sekretariatschef, cand. polit. Curt Liliegreen, Boligøkonomisk Videncenter
På det seneste har der været kritik af, at der er kommet et utal af forskellige realkreditprodukter. Dermed er markedet blevet uigennemsigtigt, for det er svært for den almindelige boligejer at se, hvilket lån der er billigst, anføres det.
At der er mange udgaver af en vare er ikke i sig selv udtryk for manglende gennemsigtighed. Et stort udbud af forskellige varianter vil, hvad enten det drejer sig om biler, mobiltelefoner, realkreditlån eller skjortestørrelser modsvare, at kundernes objektive behov og følelsesmæssige præferencer er forskellige. Det er som om, at mange har glemt de rædsomme år, hvor boligmarkedet blev holdt i et jerngreb med de 20 årige mixlån, hvor nutidens lånemuligheder har taget et kvantespring frem.
På realkreditområdet må man lovprise, at vi er kommet væk fra den kedsommelige grå verden, hvor der kun var fastforrentede lån med afdrag. Det hører det gamle Østtyskland til, at der kun er nogle enkelte varer på købmandshylden. Hvis realkredit og boligfinansiering i øvrigt virkelig skal være et marked, så må man acceptere at hver virksomhed – realkreditinstitut – har sin egen udformning af varerne, og at virksomhederne forsøger at skille sig ud sig fra konkurrenterne med nye idéer. Mangfoldigheden længe leve! Konkurrencen er ikke kun på pris, men også på produktegenskaber.
Prøv Boligsidens Låneberegner her.
Det, der er mere problematisk end mangfoldigheden, er, hvis man som låntager ikke kan gennemskue A) prisen fra realkreditinstituttets side, og B) omkostningerne for låntager. Prisen, som realkreditinstituttet tager, er bidraget plus forskellige dummebøder med kreative navne som kursskæring. Omkostningerne for låntager er renten samt risikoen. Afdragene er kun en omkostning rent likviditetsmæssigt set, for bortset fra det er de at betragte som opsparing.
Risikoen for låntager består dels i udgifterne ved en fremtidig rentestigning på et variabelt forrentet lån, og dels det kurstab, der opstår ved konvertering ved indløsning af det gamle lån samt optagelse af nye lån. Risikoen er også, at man sidder fast i et lån, man ønsker at komme ud af, men at man ikke kan konvertere, fordi der efter et boligprisfald nu ikke længere er plads til at optage et nyt realkreditlån indenfor 80% af den nye ejendomsværdi ( Overbelåning). Endelig er en helt særlig risiko den såkaldte indlåsningseffekt, man kan se ved visse former for lån. Lige som der er en mulig risiko for låntager, så er der også en mulig gevinst ved heldigt gennemførte konverteringer. For eksempel kan man ved en opkonvertering opnå at nedbringe sin restgæld betydeligt.
Med andre ord knytter risiko/gevinst for låntager sig både til det valgte låneprodukt samt til den fremtidige udvikling i rente og boligpris. Det er kompliceret at bedømme disse forhold, og det vil det være selv med ganske få lånetyper på markedet. Det er faktisk kompliceret uanset om man er en ukyndig førstegangskøber eller er en ekspert ansat på et universitet. I Boligøkonomisk Videncenter hyrede vi for et par år siden P A Consulting til at undersøge de professionelles aktørers prognoser for boligpriser og renteudvikling, og vi fandt, at selv de professionelle havde store problemer hermed. Analyserne er frit tilgængelige på vor hjemmeside.
Det er naivt at opfatte prisen og omkostningerne ved et realkreditlån som blot bidragssatserne og renten her-og-nu. Danskerne optager ikke realkreditlån for at beholde dem livet ud. Der konverteres, og prisen for et realkreditlån må forstås ud fra, hvordan lånet vil klare sig i en konverteringsmæssig sammenhæng nogle år frem i tiden. Kan man komme ud af lånet? Er det et lån, hvor man risikerer at skulle indfri til for eksempel kurs 105?
Som låntager uden særlige forudsætninger for at beskæftige sig med finansiering kan man surfe rundt på institutternes hjemmesider og finde forskelle i bidragssatser. Men man narrer sig selv, hvis man tror, man derved får overblik over sine muligheder. Jeg kan kun på det stærkeste opfordre låntagerne til at søge uafhængig ekspertrådgivning og få indtænkt sit lånevalg i en konverteringsstrategi, der rækker ud over her-og-nu. Her kan det for eksempel være en fordel at have mere end ét type lån, således at man dels har et fastforrentet lån, og dels et variabelt forrentet lån.
Er man interesseret i at læse mere herom, kan man gratis downloade rapporter om konvertering på www.bvc.dk .
Se ”Realkreditrådgivning – et studie af danskernes valg af realkreditlån og konverteringspraksis”, marts 2011, og ”Tommelfingerregler for konvertering”, april 2013.