Denne uge er indblik skrevet af chefanalytiker og boligøkonom i Nykredit Mira Lie Nielsen.
Jeg var engang ansat i et stort dansk rederi og olieselskab, og hvis der ved en middag eller anden selskabelig lejlighed blev lidt for stille, så kunne jeg altid smide min arbejdsplads’ navn på bordet, og enhver hensygnende passiar livede øjeblikkeligt op. For alle havde tilsyneladende en holdning til olie, containere, operahuse opført af private bygherrer eller virksomhedskulturen generelt i det pågældende selskab.
I dag har jeg et andet våben mod tavshed, som jeg kan smide på bordet, når en engel går gennem stuen til et selskab, hvor ikke alle kender alle.
“Jeg er boligøkonom i Nykredit.” Så kommer snakken helt af sig selv, for lige som med min tidligere arbejdsplads, har mange en holdning til boligmarkedet, realkreditlån og banker generelt.
Årsagen er nærliggende, idet langt hovedparten af os jo har en bolig, en bolig, som man måske overvejer at skifte ud, et lån, der snart skal refinansieres, eller historier om lokalområdets og egen boligs helt specielle fortræffeligheder.
Og omdrejningspunktet bliver næsten altid boligpriser og navnlig, at de visse steder er steget, så det er til at få øje på. Og så er der altid én, der gerne vil have gode råd om renternes niveau om et år, og om det er nu, de bør skifte fra fast til variabel rente eller omvendt.
Det spørgsmål er lidt som at tage Danmarks Radios meteorologer med på råd om, hvorvidt det ud fra en vejrmæssig betragtning vil være fordelagtigt at holde sommerferie uden for landets grænser næste år, men jeg går trofast i gang, forklarer, generaliserer og svarer på venner og bekendtes individuelle bekymringer og spørgsmål.
Der nikkes og spørges, lige indtil jeg kommer til en af de lidt oversete, men meget interessante ting ved fastforrentede lån, nemlig muligheden for en stor skattefri kursgevinst i tilfælde af rentestigninger.
Ja, realkreditlån med fast rente er dyrere end fx et F1-lån. Men har du fast rente, bliver værdien af din gæld mindre, når renten stiger. På et F1-lån vil gælden derimod være uændret – og du skal betale mere i rente. Fast rente giver dermed en beskyttelse af din friværdi. For hvis stigende renter får boligpriserne til at falde, vil din gæld, eller teknisk set værdien af din gæld, blive tilsvarende mindre.
“Når renten stiger, er investorerne ikke længere interesseret i dit lån, der giver dem 2% i fast årlig rente. Nu kan de måske få 3% eller 3,5% i rente i stedet. Hvis de skal overtales til at købe en obligation, der kun giver 2% i fast årlig rente, vil de kræve rabat. De vil måske byde 90 kr. for 100 kroners gæld. Og hvis kursen falder til dét niveau, kan du udnytte det ved selv at tilbagekøbe obligationerne for 90 kr., for hver 100 kr., du har lånt. Altså en gældsreduktion på 10% med et enkelt slag”.
Her begynder øjnene at flakke, folk skal pludseligt på toilettet, hente noget i køkkenet eller ud og ryge.
Men der er altid en stakkel, der ikke tidsnok finder på en undskyldning, og over for ham fortsætter jeg ufortrødent.
“I tilfælde af en rentestigning på 1 procentpoint falder gælden omkring 10%. Dvs. fald i gælden på omkring 100.000 kr. pr. lånt million! Det kræver så godt nok, at du går over i en højere rente, men lånet vil så være mindre, og den helt store gevinst kommer den dag, hvor renten falder igen, og man kan konverterer tilbage ned i en lavere rente. Og gevinsten er din og din alene. Du skal ikke dele med skattefar.”
Her plejer staklen at få en besked på sin mobil, der er magtpåliggende at tjekke lige præcis nu, og jeg sidder tilbage og brænder inde med mine budskaber om den fastforrentede obligations lyksaligheder.
Og det er i grunden ikke så mærkeligt. For folk, der vælger fast rente, gør det typisk for at slippe for at spekulere i rentens mulige og umulige op- og nedture. De har faktisk valgt at betale ekstra for at slippe for at tænke på renten. Og så kommer jeg med råd, der kræver, at de følger med i kursoversigten på Børsen. De har det, som jeg selv har det, når godhjertede revisorer kommer med godhjertede råd om trækprocenter og selvangivelse. Jeg lytter halvhjertet og spejder helhjertet bordet rundt efter en, der kan redde mig.
Den gode nyhed er, at du ikke behøver blive kurs- og renteekspert, men nøjes med at have radaren ude og ja-hatten på, når nyhedsdækningen fyldes med rentehistorier eller næste gang din bank informerer dig om muligheden for at konvertere dit fastforrentede lån – brug din bankrådgiver, og sæt ham/hende i gang med regnemaskinen for dig. Det kræver selvfølgelig, at du har et fastforrentet lån, inden renten begynder at stige.