I denne uge er indblik skrevet af cheføkonom Christian Hilligsøe Heinig fra Realkredit Danmark
Selv om økonomer igennem efterhånden længere tid har forventet, at rentepilen så småt vil begynde at pege op, så har vi gennem de seneste uger oplevet nye bundrekorder for realkreditrenterne. Det har betydet introduktionen af nye fastforrentede lån med historisk lave kuponrenter. Således har et 30-årigt fastforrentet lån med kuponrente på 2,5 % og et 20-årigt fastforrentet lån med kuponrente på 2 % set dagens lys.
De lavere renter åbner for nye muligheder i privatøkonomien for boligejere, der sidder inde med et fastforrentet lån med en rente på 4 % eller derover. Der er således rigtig gode betingelser for at konvertere ned i rente til enten en fast rente på 2 %, 2,5 % eller 3 % alt afhængig af restløbetiden på ens lån og afdragsprofil. Dermed kan man sikre sig en privatøkonomisk gevinst i form af lavere månedlig ydelse og større løbende afdrag – hvis man vel at mærke betaler afdrag på realkreditlånet.
Det er vigtigt at være opmærksom på, at der er omkostninger forbundet ved konvertering – både til obligationsinvestorerne men også til realkreditinstituttet. Gevinsten ved konvertering skal derfor holdes op imod omkostningen ved konvertering, og man skal derfor sikre sig, at konverteringen har tjent sig hjem inden for en fornuftig periode. Som en typisk tommelfingerregel anbefaler vi, at en konvertering som minimum skal have tjent sig hjem inden for en syvårig periode. Denne tidshorisont vil selvfølgelig være forskellig fra låntager til låntager alt afhængig af ens forventede tidshorisont i sin eksisterende bolig. Skal man eksempelvis snart flytte, så giver det helt sig selv, at man ikke skal til at konvertere sit realkreditlån.
Selv om boligejerne generelt er flittige til at få optimeret deres boligøkonomi ved at konvertere ned i rente, så er der også en hel del boligejere, som ikke får udnyttet deres konverteringsmuligheder med et fastforrentet lån. Det er egentlig lidt synd. For ikke bare forpasser de muligheden for konvertering til egen privatøkonomisk fordel – de betaler samtidig for en konverteringsret på lånet, de aldrig gør brug af. På et fastforrentet lån har man således altid muligheden for at indfri lånet til kurs 100. Denne konverteringsret er ikke gratis og afspejler sig ved en dårligere kurs end ellers på lånet. Det er klart, at investorerne tager sig betalt for denne rettighed. De giver således afkald på en eventuel kursgevinst i tilfælde af faldende renter.
Det kan med fordel eksemplificeres. Når renten falder, vil kursen på ens realkreditlån automatisk stige, og hvis denne mulighed for indfrielse til kurs 100 ikke lå indbygget i lånet, kunne det blive en rigtig dyr affære at komme ud af sit lån. Et fastforrentet 4 %-lån ligger eksempelvis aktuelt i omegnen af kurs 105, og hvis man skal købe sin gæld hjem til markedskurs, svarer det til, at hver million kroner i gæld reelt set burde koste 1.050.000 kroner. Altså 50.000 kroner mere end nu, hvor man som nævnt altid har retten til at indfri sit lån til kurs 100. Denne konverteringsret sikrer med andre ord, at man ved betydelige rentefald kan konvertere ned eller for den sags skyld opsige sit lån uden større kurstab.
Skal man afslutningsvis opstille et par grove pejlemærker for, hvorvidt konvertering kan betale sig for låntagere med fastforrentede 4 %-lån eller derover, så afhænger det især af ens restløbetid på lånet og ens lånestørrelse. De klassiske tommelfingerregler er, at man ved konvertering som minimum skal have en restgæld på 500.000 kroner og en restløbetid på lånet, der ikke er mindre end i omegnen af 15 år. Ellers spises gevinsten ved konvertering af omkostningerne ved konvertering.
Det er som nævnt tommelfingerregler, og der kan sagtens være afvigelser fra disse grove pejlemærker. Det er hermed altid en god ide at få rådgivning ind over og få regnet mere konkret på sine omlægningsmuligheder. I den anledning er det i øvrigt værd at være opmærksom på datoerne for de såkaldte opsigelsesfrister – jo tættere man kommer på en sådan dato, desto mindre bliver omkostningen ved konvertering. Næste opsigelsesfrist er ultimo oktober, og fastholdes de aktuelt attraktive kurser over de kommende måneder, vil der efter alt at dømme være lagt op til en større konverteringsbølge.