Indblik er i denne uge skrevet af Mikkel Høegh, boligøkonom i Jyske Bank.
Boligdebatten i Danmark kører i ring, og nu er det igen blevet tid til at slå på de afdragsfrie realkreditlån.
Lånet, der er meget bedre end sit rygte – hvis det ellers bruges fornuftigt. I den forbindelse er det værd at slå fast, at det næppe er afdragsfrihed, der aktuelt driver boligpriserne op.
I min optik er der tre ting, der lige nu driver boligmarkedet.
- Den førte pengepolitik, der giver meget lave renter.
- Coronaepidemien, der har skabt stor fokus og interesse for boligmarkedet.
- Vores dysfunktionelle ejendomsskattesystem.
Løser vi så at boligmarkedet kører i højt gear ved at regulere i en helt fjerde forhold, nemlig adgangen til afdragsfrihed? Næppe.
Rekord i afdrag
Siden afdragsfrihed blev indført tilbage i 2001, har vi diskuteret, hvad der sker, når afdragsfriheden udløber?
Det har vi efterhånden en del erfaring med, og vi ser, at langt de fleste enten afdrager som aftalt eller omlægger til et nyt lån med afdrag, så man fordeler de 20 års afdrag over en ny 30-årig periode.
Det er således et faktum, at de fleste begynder at afdrage deres gæld, når afdragsfriheden udløber.
Herudover er der sket to ting de sidste fem år.
Dels er renterne faldet markant.
Dels har vi fået øget regulering i form af ’vækstvejledningen’ og ’god skik’-bekendtgørelsen.
De tre forhold til sammen har betydet, at afdragsfrihed er blevet mindre udbredt, og at der i langt højere grad afdrages på den samlede realkreditgæld.
Faktisk er der flere gange de sidste par år blevet sat rekord i afdrag, når man måler det i kroner og øre.
Afdragsfrihed til folk med stærk økonomi
Der er således ingen grund til at gå i panik, når man ser, at der i det sidste halve år er blevet langet flere afdragsfrie lån over disken i realkreditinstitutterne.
Det hænger sammen med, at man netop har introduceret realkreditlån med 30 års afdragsfrihed og fast rente. Lån, der kun ydes til kunder med en stærk økonomi og lav belåning. Det er næppe dem, der driver boligpriserne, idet det ofte er folk, der er forholdsvis langt henne i livet, og som ønsker en vis fleksibilitet i forhold til deres formue.
Mange af disse kunder har således stort økonomisk råderum, uanset om der er mulighed for afdragsfrihed eller ej. Herudover er der her tale om kunder, der ikke er lige så mobile som yngre mennesker, og som derfor sjældnere handler ejendomme.
To grupper benytter afdragsfriheden
Det gør det så oplagt at stille det næste spørgsmål: Hvem er det så, der typisk har afdragsfrihed tilknyttet deres realkreditlån?
Dels er det ofte yngre mennesker, der vælger afdragsfrihed, fordi de også har anden og dyrere gæld. I øvrigt en gruppe der i Danmark sparer uforholdsvis meget op som følge af de udbredte arbejdsmarkedspensioner.
Dels er det de lidt mere modne boligejere med stærk økonomi, der ønsker en højere grad af fleksibilitet.
Afdragsfriheden bruges således til at nedbringe den dyrere gæld og dermed styrke de unges økonomi.
Adgangen til boligmarkedet bliver sværere for nogle
Det er klart, hvis man bevist ønsker at gå efter førstegangskøberne, kan man gøre det ved at stramme deres muligheder. Det vil over tid give mindre efterspørgsel efter de små lejligheder, hvilket alt andet lige vil sætte sig i priserne og over tid slå igennem generelt på boligmarkedet som ringe i vandet.
Det er under forudsætning af, at de unge køber en lejlighed og over tid flytter ud i en forstad og stifter familie. Et mønster, der har været under pres de sidste 10 år.
Problemet er også, at alt andet ikke nødvendigvis er lige. Lidt dyrere lejligheder vil næppe kunne dæmpe den effekt, der kommer af demografiske forskydninger og mangel på boliger i de større byer.
Så ved at begrænse mulighederne for afdragsfrihed, har vi blot gjort det vanskeligere for dem med en svagere økonomi at komme ind på markedet.
Dem der har en stæk økonomi vil med fordel – som konsekvens af de aktuelt meget lave renter – kunne vælge at afdrage på deres realkreditlån og bruge en kassekredit til at finansiere afdragene. Det skaber næppe bedre finansiel stabilitet.
