I denne uge er Indblik skrevet af privatøkonom Brian Herrup Friis Rasmussen fra Arbejdernes Landsbank.
Den 30-årige boligrente er på sit laveste niveau i over 1 år. Vi skal faktisk helt tilbage til april 2015 for at finde en periode med tilsvarende lave boligrenter. Briternes nej til EU i torsdags sendte nemlig de danske realkreditobligationer nedad i hastigt tempo i løbet af fredag formiddag. Endda så meget, at det 30-årige 2,5 pct. lån med afdrag gik over kurs 100 og dermed er lukket for tilbud p.t. – som den i øvrigt også har været det i flere omgange de seneste uger. Derfor ligger det 30-årige 2 pct. lån lunt i svinget i øjeblikket med en kurs lige omkring 97.
Det betyder, at der er åbnet endnu et vindue til de danske boligejere, der ikke nåede med på vognen ved seneste konverteringsbølge i starten af 2015. Det er altså med at komme ud af starthullerne, hvis man vil sikre sig den meget lave rente i 30 år, for ingen ved, hvor længe vinduet er åbent.
For boligejere med fast rente
Hvis man har et fastforrentet lån med en kuponrente på 4 pct. og derover og en restgæld på minimum 500.000 kr., er det helt oplagt at omlægge til 2 pct. lånet.
Hvis man omlægger sit fastforrentede lån med en kuponrente på 4 pct. til et 2 pct. lån, sparer man 350 kr. om måneden efter skat pr. lånt million kr. Omlægningen er tjent hjem igen (inkl. kurstab) på blot 4 år. Se figur 1.
For boligejere med en fast rente på 3,5 pct., kan der også være penge at spare. Her skal lånet dog i hovedreglen være på min. 1.000.000 kr., førend omlægningen kan betale sig, for den månedlige besparelse er naturligvis lavere her. Man sparer ca. 200 kr. om måneden ved denne manøvre, hvis lånet er på 1 mio. kr. Se figur 2.
For boligejere med variabelt forrentet lån
Har man i dag et variabelt forrentet boliglån, som skal rentetilpasses den 1. oktober, er der deadline den 29. juli for ændringer. Man skal altså inden denne dato give besked, hvis man f.eks. ønsker at omlægge lånet til et fastforrentet lån, eller hvis man vil ændre rentetilpasningsperioden fra f.eks. F3 til F5.
Og holder det nuværende renteniveau et stykke tid endnu, kan man låse ens rente fast i 30 år for ca. 400 kr. ekstra om måneden efter skat pr. lånte million, hvis man går fra et F1-lån til 2 pct. lånet. Til gengæld for en lille ekstra månedlig ydelse, kender man så sin rente resten af lånets løbetid.
For nye boligejere
Har man lige købt ny bolig og står foran valg af finansiering, er det oplagt at vælge 2 pct. lånet. Særligt hvis man har købt i et område, hvor prisstigningerne har været markante de seneste år. Her kan der nemlig være særlig risiko for prisfald, når renten på et tidspunkt begynder at stige. Med 2 pct. lånet får man en god forsikring mod at blive teknisk insolvent, fordi restgælden falder i takt med, at renten stiger.
Hvem bør omlægge
- Hvis man har et fastforrentet lån med en kuponrente på 4 pct. og derover, og en restgæld på minimum 500.000 kr., er det oplagt at omlægge sit lån.
- Har man en kuponrente på 3,5 pct., kan det for nogen være en god idé at omlægge sit lån.
- For boligejere med kuponrenter på 5, 6 eller 7 pct., kan der også være penge at spare, selvom restgælden er mindre end 500.000 kr.
- Har man planer om at sælge sin bolig inden for de næste 4-6 år, skal man ikke omlægge sit lån. I så fald risikerer man, at omkostningerne ved omlægningen har ædt genvinsten ved manøvren.
- Boligejere med variabel rente, der ønsker at udnytte det lave renteniveau til at sikre sig en fast rente i 30 år.
Figur 1. Omlægning fra 4 pct. til 2 pct. (uændret løbetid)
Kilde: Totalkredit. Omlægning af et eksisterende lån med en restgæld på 1 mio. kr. med afdrag (kuponrente = 4 pct.). Lånet opsiges 27. juni 2016, og der betales mellemregningsrenter frem til 1. oktober 2016. Restløbetid 26 år. Skat 28,6 pct. Der er medtaget omkostninger til omlægningen. Afrundet.
Figur 2. Omlægning fra 3,5 pct. til 2 pct. (uændret løbetid)
Kilde: Totalkredit. Omlægning af et eksisterende lån med en restgæld på 1 mio. kr. med afdrag (kuponrente = 3,5 pct.). Lånet opsiges 27. juni 2016, og der betales mellemregningsrenter frem til 1. oktober 2016. Restløbetid 27 år. Skat 28,6 pct. Der er medtaget omkostninger til omlægningen. Afrundet.