Indblik er i denne uge skrevet af Brian Friis Helmer, privatøkonom i Arbejdernes Landsbank.
De 30-årige boligrenter er lige nu historisk lave – endnu en gang fristes man til at sige. Det er især den eskalerende handelskrig mellem USA og Kina (og andre lande), der får de danske boligrenter til at styrtdykke i denne omgang.
Endda så meget, at Totalkredit og andre kreditforeninger for nylig har annonceret åbningen af et 30-årigt lån med afdragsfrihed til blot en procent i rente. Vil man have lån med afdrag, så kan man også få et 30-årigt lån til en procent – og det er til en kurs, der med hastige skridt nærmer sig 99.
De lave renter er godt nyt for de mange boligejere, som har et toprocentlån, mens også boligejere med 2,5-procentlån eller derover, som ikke nåede med i seneste bølge, stadig har rigtig gode omlægningsmuligheder.
Men det øjeblikkelige rentebillede giver også udfordringer, da det populære 1,5-procentlån med afdrag er lukket for långivning. Der er heldigvis alternativer, som dog også er forbundet med risici.
For boligejere med fast rente
Hvis man har et fastforrentet lån med en kuponrente på 2,5 procent og derover samt en restgæld på minimum 500.000 kroner, er det helt oplagt at omlægge til enprocentlånet – eller 1,5-procentlånet, hvis det er tilgængeligt.
Hvis man omlægger sit fastforrentede lån med en rente på 2,5 procent til en procent, sparer man cirka 130 kroner om måneden efter skat per lånt million kroner. Omkostningen ved omlægningen i form af gebyr og kurstab vil være ”tjent hjem igen” i løbet af cirka fire år, fordi du oveni en lavere månedlig nettoydelse også får et højere afdrag på 300 kroner.
Det betyder naturligvis også, at du skal beholde din bolig og dit lån i nogle år for, at regnestykket går op. Se tabel 1 herunder:
Tabel 1. Omlægning af 2,5 pct. lån med afdrag
| Nuværende 2,5%-lån (med afdrag) | Nyt 1,0%-lån (med afdrag) | |
|---|---|---|
| Månedlig ydelse før skat | 2.380 kr. | 2.100 kr. |
| Månedlig ydelse efter skat | 2.040 kr. | 1.910 kr. |
| Månedlige afdrag | 1.050 kr. | 1.350 kr. |
| Hovedstol | 500.000 kr. | 522.000 kr. |
| Optagelseskurs | - | 98,5 |
(Kilde: Totalkredit og egne beregninger. Beregningen er foretaget 13. juni 2019. Nøgletallene for 2,5 pct. lånene er beregnet på baggrund af et lån med en restgæld på 500.000. kr. og 28 års restløbetid. 1,0 pct. lån er beregnet på baggrund af en omlægning af 2,5 pct. lånet pr. 1. oktober og viser første års nøgletal med uændret løbetid på 28 år. Der er medtaget omkostninger til omlægning. Belåningsgrad 80 pct. Skat 25,6 pct. afrundet)
For boligejere med en fast rente på to procent, kan der også være penge at spare. Her skal lånet dog op i omegnen af en millioner kroner, førend omlægningen kan betale sig, for den månedlige besparelse er naturligvis lavere her.
Man sparer cirka 270 kroner om måneden efter skat ved denne manøvre, hvis lånet er på 1,5 millioner kroner. Se tabel 2 herunder:
Tabel 2. Omlægning af 2,0 pct. lån med afdrag
| Nuværende 2,0%-lån (med afdrag) | Nyt 1,0%-lån (med afdrag) | |
|---|---|---|
| Månedlig ydelse før skat | 6.610 kr. | 6.030 kr. |
| Månedlig ydelse efter skat | 5.740 kr. | 5.470 kr. |
| Månedlige afdrag | 3.220 kr. | 3.830 kr. |
| Hovedstol | 1.500.000 kr. | 1.537.000 kr. |
| Optagelseskurs | 98,5 |
(Kilde: Totalkredit og egne beregninger. Beregningen er foretaget 13. juni 2019. Nøgletallene for 2,0 pct. lånene er beregnet på baggrund af et lån med en restgæld på 1,5 mio. kr. og 29 års restløbetid. 1,0 pct. lån er beregnet på baggrund af en omlægning af 2,0 pct. lånet pr. 1. oktober og viser første års nøgletal med uændret løbetid på 29 år. Der er medtaget omkostninger til omlægning. Belåningsgrad 80 pct. Skat 25,6 pct. afrundet)
For boligejere med variabelt forrentet lån
Har man i dag et variabelt forrentet boliglån, som skal rentetilpasses den 1. oktober, er der deadline den 31. juli for ændringer.
Man skal altså inden denne dato give besked, hvis man eksempelvis ønsker at omlægge lånet til et fastforrentet lån, eller hvis man vil ændre rentetilpasningsperioden fra for eksempel F3 til F5.
Og holder det nuværende renteniveau et stykke tid endnu, kan man låse ens rente i 30 år for cirka 200 kroner ekstra om måneden efter skat per lånt million, hvis man går fra et F1-lån til enprocentlånet. Til gengæld for en lille ekstra månedlig ydelse, kender man så sin rente resten af lånets løbetid.
Risiko ved små serier
Der er dog også en risiko forbundet ved at tage enprocentlånet i øjeblikket. For hvis 1,5-procentlånet kun er lukket i en kortere periode, og renten igen stiger, så vil kursen på enprocentlånet hurtigt falde igen til et mindre attraktivt kursniveau.
Her kan de såkaldte indlåsningseffekter opstå, da der ikke er opbygget tilstrækkelig likviditet i serien, som ejes af få investorer. Det betyder, at kursdannelsen bliver skæv, og at man derfor risikerer at få tilbudt en kurs ved indfrielse af lånet, som er dårligere, end man ellers kunne have forventet.
Der er ingen tvivl om, at mulighederne er mange med det lave renteniveau – også flere end der er plads til i denne klumme. Så brug det lave renteniveau til at få talt med din bank om, hvad det lave renteniveau kan betyde for dit boliglån.