Denne uge er Indblik i Boligmarkedet skrevet af Troels Theill Eriksen, Cheføkonom i Dansk Ejendomsmæglerforening.
Boligbyrden er et mål for, hvor økonomisk overkommeligt det er at købe et hus. Når lønnen efter skat stiger og renter og boligpriser falder, som vi har set i løbet af de seneste 5 år, bliver det mere overkommeligt at købe hus.
Som udgangspunkt beregnes boligbyrden med afsæt i den 30-årige faste rente med afdrag, da det er det lån, man skal kreditgodkendes til. Ved denne beregning har vi her i 2012 den laveste boligbyrde i 13 år, og dermed en lavere boligbyrde, end da boligmarkedet for alvor boomede i 2004 og 2005.
Beregner vi derimod boligbyrden med afsæt i den for tiden ultralave 1-årige rente på rentetilpasningslån og ser på et lån uden afdrag, har boligbyrden i nyere tid – og måske endda nogensinde – aldrig været lavere, end den er netop nu.
En lav boligbyrde er en vigtig ingrediens til at skabe fremgang i bolighandlerne, men den kan ikke stå helt alene. Særligt udviklingen på arbejdsmarkedet er også vigtig, da fremgang i beskæftigelsen fører til optimisme og flere bolighandler. Derudover skal der kredit til, og banker og realkreditinstitutters udlånsvillighed er derfor også en afgørende faktor. Der skal ikke herske den mindste tvivl om, at udlånspolitikken skal være meget grundig og langsigtet – se bare på hvad der skete i hele verden, da man gik på kompromis med dette i USA – men det er hverken hensigtsmæssigt at føre en for lempelig eller en for restriktiv udlånspolitik.
Figur 1. Udviklingen i boligbyrder, i procent af indkomst efter skat, i perioden fra 1992 og frem til i dag
Derudover er det også værd at pege på psykologien på boligmarkedet. Når der er stor usikkerhed om såvel den økonomiske som den politiske udvikling, lægger det en naturlig dæmper på købelysten. Når priserne falder, kan det føre til forventninger om fortsat faldende priser, hvilket fører til tilbageholdenhed blandt købere, da de forventer at kunne spare penge på at vente til, at priserne kan være faldet endnu mere.
I forhold til den politiske udvikling er det meget positivt for boligmarkedet, at skattereformen nu er forhandlet på plads. Dels er der skabt ro om boligskatterne og rentefradraget en rum tid fremover, og dels tilgodeser reformen i høj grad potentielle boligkøbere, da de vil få pæne indkomstskattelettelser.
I skrivende stund er vi begyndt at se de første klare tegn på, at priserne er begyndt at stabilisere sig, og de meldinger vi har fra landets ejendomsmæglere peger på, at salget siden marts har været noget bedre end sidste år. Facit i form af de samlede salgstal for hele det danske boligmarked må vi vente i op til 10 måneder på. Og de første salgstal fra Danmarks Statistik skal tolkes med stor forsigtighed, da første måneds offentliggørelse forventeligt kun dækker ca. 70 pct. af de indgåede handler i perioden.
Pæn stigning i rådighedsbeløbet under krisen
Når boligbyrden falder, bruger boligkøberne en mindre andel af deres indkomst på boligen, hvilket burde gøre det mere fordelagtigt at købe bolig. Men hvis kraftige prisstigninger på andre varer samtidig beslaglægger en tilsvarende eller større andel af indkomsten, kan man hævde, at det alligevel ikke er blevet mere fordelagtigt at købe bolig. Danskerne har i løbet af de senere år haft perioder med forholdsvis kraftige stigninger i forbrugerpriserne. F.eks. er benzinpriserne steget, og der er indført en del nye afgifter på en række varer, og alt i alt kan man få den opfattelse, at inflationen for alvor har udhulet købekraften.
For at undersøge om det er en rigtig opfattelse, har Dansk Ejendomsmæglerforening regnet på, hvor mange penge en boligkøbende parfamilie med børn gennem årene har haft tilbage, efter de har betalt boliglån og -skatter. Derefter har Dansk Ejendomsmæglerforening renset udviklingen i dette rådighedsbeløb for den almindelige forbrugerprisudvikling siden 1992.
Figur 2. Udviklingen i det beløb, renset for inflation, en boligkøber har til rådighed efter skatter og boliglån er betalt – i perioden fra 1992 og frem til i dag
Resultatet af beregningerne viser, at der var en pæn stigning i det reale rådighedsbeløb fra 1992-1998, mens det hele ni år senere, i 2007, ikke havde rykket sig en tøddel. I perioden fra 2007 til 2010 var der igen en pæn stigning i boligkøbernes købekraft, selvom man altså renser for, at forbrugerprisstigningerne har suget en del af købekraften i perioden.
Det bliver spændende at se, om vi for alvor har en vending
Alt i alt er der mange positive udviklinger knyttet til og meldinger fra boligmarkedet, og det bliver spændende at se, om den lave boligbyrde og skattereformen kan puste mere vedvarende liv i boligmarkedet. Har man behov for at købe en ny bolig netop nu, kan man da i hvert fald glæde sig over, at boligbyrden til den faste rente med afdrag er den laveste i 13 år, og at den var 50 pct. højere for 5 år siden. Derudover er det positivt for dagens købere, at den inflationsrensede købekraft for de penge, de har tilbage, efter boliglån og skatter er betalt, er ca. 20 pct. højere, end da krisen satte ind på det københavnske boligmarked i 2006.