Indblik er i denne uge skrevet af Kristian Dreyer, der er ejendomsadvokat og partner af afdelingen for fast ejendom og byggeri hos GALST Advokataktieselskab.
Det er ikke så tit, der sker nyskabelse inden for boligreguleringsloven. Men det er sket ved indgangen til 2021. Her er en række ændringer af loven nemlig trådt i kraft, og det har især betydning for bopælspligten i forbindelse med nybyggerier.
Lad os i første omgang begynde med lidt baggrund. Igennem længere tid har det været almindeligt i kommunerne at stille krav om bopælspligt for ejendomme i bymæssige områder, så de anvendes som helårsbolig, og man dermed undgår affolkning. Står det i kommuneplanen, er det dog ikke bindende for borgerne.
Til gengæld kan kommunerne fastsætte krav om, at en ejendom skal anvendes til ”helårsbeboelse” i lokalplaner. Men et sådan krav i en lokalplan gælder ikke for de boliger, der er taget i brug til anden anvendelse inden lokalplan er vedtaget. Bestemmelserne i lokalplanerne gælder således kun fremadrettet og ikke for de allerede gældende forhold og anvendelse.
Det er imidlertid helt afgørende at være opmærksom på, at et krav om ”helårsbeboelse” i en lokalplan ikke må forveksles med et egentligt bopælskrav for ejeren af boligen. Der er heller ikke i planloven hjemmel til at indføre et bopælskrav.
Boligreguleringslovens kapitel VII indeholder derimod regler, der indebærer, at ejeren har pligt til at sørge for, at helårsboliger fortsat bliver anvendt og dermed ikke står tomme hen. De fleste kommuner er omfattet af disse regler.
Nye regler forhindrer tomme nybyggerier
Indtil for nylig har det været sådan, at helårsboliger i boligreguleringslovens forstand er boliger, der enten er- eller har været – benyttet til helårsbolig. Sagt på en anden måde har bopælspligten indtrådt i det øjeblik, at boligen blev taget i brug til helårsbeboelse første gang. Det er typisk sket, når en beboer har registreret sin folkeregisteradresse på ejendommen/ejerlejligheden. Nyopførte boliger har derfor ikke været omfattet af en bopælspligt.
I mange storbyer ses boligprojekter, hvor folk køber boligerne uden bopælspligt. Den indtræder som før nævnt først, når ejeren eller en lejer får folkeregisteradresse i boligen.
Men de nye ændringer af boligreguleringsloven, der trådte i kraft 1. januar 2021, indebærer, at kravet om beboelse opstår allerede fra det tidspunkt, hvor kommunen efter opførelsen af boligen afslutter byggesagen og giver grønt lys til, at boligen lovligt må tages i brug. Det er en nyskabelse.
Bopælspligten indtræder altså, når byggesagen er afsluttet, og ikke først når man tilmelder sig folkeregisteret med den pågældende adresse som sin faste bopæl. Derved sikrer man, at nybyggede boliger ikke står tomme og ejes af udenlandsdanskere og andre, som selv bor andre steder.
Betydning for fremtidige nybyggerier
Har man allerede købt en bolig uden bopælspligt, skal man ikke gå i panik. Den nye lovændring som beskrevet ovenfor, gælder ikke for boliger, der er fastlagt til helårsboliger i en lokalplan, der er endeligt vedtaget og offentligt bekendtgjort før den 1. januar 2021.
Ændringen gælder altså kun områder, der får nye lokalplaner efter den nævnte dato, og alle nybyggede boliger i sådanne områder. Det vil presse værdien af de eksisterende boliger uden bopælspligt gevaldigt i vejret, fordi der ikke kommer flere af den slags fremover.
Sælger man en bolig uden bopælspligt, skal man heller ikke gå i panik. Ejerskifte efter 1. januar 2021 medfører efter min opfattelse ikke, at man omfattes af de nye regler, og en ny køber, der ønsker at opretholde boligen uden bopælspligt, har derfor mulighed for dette.
Færre boliger uden bopælspligt fremover
Der findes ikke en fast definition i forhold til boligreguleringslovens regler for, hvornår en bolig er taget i brug som helårsbolig. Nogle kommuner lægger vægt på folkeregistertilmeldingen, mens andre kommuner så som Københavns Kommune også mener, at hvis en bolig bliver brugt i mere end 180 dage om året, er der tale om en primær bolig, og derfor skal boligen også anses som vedkommendes helårsbolig. Meget taler for, at det sidste også er korrekt. Det skal man som ejer være opmærksom på.
Man skal også være opmærksom på de økonomiske konsekvenser forbundet med, at en lejer måske tilmelder sig folkeregisteret med boligen som sin helsårsadresse. Da falder værdien af boligen betydeligt, fordi boliger uden bopælspligt har en tendens til at koste mere med denne status.
Som nævnt ovenfor vil antallet af boliger uden bopælspligt nu falde, eftersom der ikke kommer ret mange flere til efter lovændringen, og de nuværende boliger uden bopælspligt bliver en særdeles eftertragtet handelsvare.
Er man udenlandsdansker, og ikke fuldt skattepligtig i Danmark, skal man være opmærksom på, at boligen har helårsboligstatus, selvom der måske ikke er bopælspligt. Har man en helårsbolig stående til fri disposition i Danmark, har det skattemæssige konsekvenser, og den fulde skattepligt i Danmark vil genindtræde. Man bør søge skatterådgivning, hvis man står i den situation.