Attraktiv økonomi i forældrekøb – men udgangspunkt for køb bør være nytteværdi og sund privatøkonomi

Traditionen tro er forældrekøb et stort tema på boligmarkedet hen over sommeren som en konsekvens af, at mange tusinde studerende efter sommerferien starter på en videregående uddannelse. Vi har set nærmere på økonomien i et forældrekøb i landets store universitetsbyer.

Det viser sig, at økonomien i et forældrekøb ser attraktiv ud her og nu sammenlignet med udviklingen over de seneste ti år. Det ændrer selv de seneste års prisfest på københavnske ejerlejligheder ikke ved. Med udgangspunkt i et afdragsfrit fastforrentet 3 %-lån er det muligt for forældrene at holde udgiften nede på mellem cirka 700-1.200 kroner om måneden i København og Aarhus. Set i forhold til 2006/2007 er der tale om et fald i det månedlige likviditetskrav på mere end 60 %. Det skyldes både de historisk lave renter, men også at priserne på ejerlejligheder i disse kommuner stadig er nede med i omegnen af 15 % siden pristoppen.

De månedlige likviditetsunderskud for forældrene vil typisk være i omegnen af 230-330 kroner ved forældrekøb i Aalborg og Odense. De store forskelle i likviditetsunderskuddene kan udelukkende henføres til de store prisforskelle på markedet for ejerlejligheder mellem universitetsbyerne. Den gennemsnitlige kvadratmeterpris er eksempelvis godt 70 % højere i København sammenlignet med Odense.

Den på papiret gunstige økonomi i et forældrekøb kan til tider skabe overskrifter i stil med, at man nu kan ”tjene penge på forældrekøb”. Det er imidlertid en sandhed med betydelige modifikationer. Ingen kender i sagens natur fremtiden, og der er flere variable, der har afgørende betydning for, hvorvidt forældrekøbet i sidste ende kommer til at give et samlet overskud eller underskud på den økonomiske bundlinje. Usikkerheden vedrører især udviklingen i boligpriserne, tidshorisonten af forældrekøbet og renteudviklingen.

Det centrale udgangspunkt for forældrekøb bør derfor med vores øjne først og fremmest være et fokus på den samlede nytteværdi for familien. Ligeledes er det også vigtigt, at forældrenes privatøkonomi er robust nok til at give sig i kast med et sådan projekt, og man derved har en stødpude mod de økonomiske risici, som forældrekøb trods alt indebærer.

I nedenstående har vi forsøgt at liste ti gode råd op i forbindelse med forældrekøb

1. Få snakket grundigt igennem om forældrekøb er den rigtige løsning for jer som forældre, og om I er villige til at give afkald på en del af jeres privatøkonomiske råderum. Og tænk også scenariet igennem, hvordan I vil have det, hvis forældrekøbet i sidste ende giver et økonomisk tab, men at jeres barn trods alt fik en god studietid.
2. Få en fornemmelse af om der er en anerkendelse fra barnets side i forhold til, at det skal være en mere langsigtet løsning – uden der selvfølgelig kan gives garantier i sidste ende. Lav endvidere aftaler omkring, hvad man kan forvente af vedligeholdelse af lejligheden. Derved mindsker man risikoen for, at når lejligheden engang skal sælges, at den er blevet misligholdt til skade for markedsværdien.
3. Tænk på hvorvidt lejlighed kan blive mere langsigtsholdbar, og man derved kan mindske udgifterne forbundet med køb og salg af bolig. Er lejligheden stor nok til, at en evt. kæreste kan flytte ind? Har man lyst til at blive boende, når man får job med en efterfølgende pæn lønstigning i forhold til SU-indkomst? Kan man selv som forældre få glæde af lejlighed til senior-tilværelsen? Kan lillebror/lillesøster få gavn af lejlighed?
4. Ved køb af lejlighed – vær sikker på, at udlejning er tilladt i henhold til ejerforeningens vedtægter.
5. Få rådgivning i forhold til skatteordninger i relation til forældrekøbet. Vi har i ovenstående beregninger taget udgangspunkt i den mest benyttede i form af virksomhedsordningen, men for nogle kan den såkaldte kapitalafkastordning bedre betale sig.
6. Få rådgivning omkring den ”rette” markedsleje til huslejeposten. Få herefter lavet en lejekontrakt, der sikrer dig, at barnet kan opnå boligsikring. I relation til boligsikring skal man være opmærksom på de indkomstgrænser, der er afgørende for, at man kan modtage ydelsen.
7. Tænk nærmere over din renterisiko ved finansiering af køb, hvor du også inddrager din finansiering i eksisterende bolig.
8. Forældrekøb er ikke den eneste måde at hjælpe sit barn på i studietilværelsen – det kan i stedet være via eksempelvis tilskud til studiebøger eller husleje via eksempelvis en skattefri gave. En far og en mor kan hver maksimalt give deres barn en gave på op til 59.800 kroner om året (2014-niveau), uden det bliver beskattet. Det udgør i sagens natur en mindre økonomisk risiko end forældrekøbet.
9. Vær opmærksom på, at der er såkaldt asymmetri i beskatningen ved salg af lejligheden. Du bliver beskattet af evt. gevinst, men du får ikke fradrag ved formuetab. Man har i øvrigt mulighed for at sælge lejligheden videre til sit barn til 15 % under den offentlige ejendomsvurdering. Bemærk dog, at lejligheden skal have en vurdering som en ”fri” lejlighed og ikke som udlejet, hvor værdien typisk er lavere. Det kan derfor kræve, at man opsiger lejemål, og herefter får en ekstraordinær ejendomsvurdering hos Skat.
10. Forældrekøb bør ikke ses som en investering i kroner og øre – det skal først og fremmest foretages, fordi man gerne vil hjælpe sit barn, og dermed er udgangspunktet nytteværdien for familien. Hvis man ønsker at investere sine penge, er der mere fordelagtige måder at gøre dette på.