I denne uge er indblik skrevet af cheføkonom Christian Hilligsøe Heinig fra Realkredit Danmark.
Boligpriserne er som bekendt steget ganske meget i København siden starten af 2012, og priskløften mellem København og resten af landet er nu på sit højeste niveau nogensinde.
Der er mange forklaringer på denne udvikling. De oplagte forklaringer er, at København har været en vækstdynamo i dansk økonomi, de meget lave renter, som har ekstra stor indvirkning her qua et relativt mere rentefølsomt boligmarked samt den demografiske udvikling.
I relation til sidstnævnte fortsætter indbyggerantallet i Københavns Kommune med at vokse med i omegnen af 10.000-11.000 personer om året – en tendens der har stået på siden midten af 2009. Over de seneste syv år er indbyggerantallet vokset med godt 14 procent.
Fødselsoverskud på 6.000 personer
Selv om indbyggerantallet har været stabilt voksende over de seneste syv års tid i København, har den underliggende sammensætning af væksten skiftet karakter.
I øjeblikket drives befolkningsfremgangen af et såkaldt fødselsoverskud – dvs. der bliver født flere, end der dør – samt nettoindvandring. Sidstnævnte kan eksempelvis være danskere, der flytter hjem fra udlandet eller udlændinge, der kommer til Danmark og bosætter sig i København. Fødselsoverskuddet har over det seneste år været på knap 6.000 personer, mens nettoindvandringen har bidraget med cirka 5.000 personer.
Ser vi på nettotilflytningen til København – altså, forskellen mellem dem der er flyttet til København fra andre kommuner i forhold til dem, der flytter ud fra København til andre kommuner – har der kun været et nettobidrag på 429 personer over det seneste år. Faktisk har der i de foregående to kvartaler været en negativ nettotilflytning til København – det har vi senest været vidne til tilbage i starten af 2008.
Tilflytning og indvandring
I det hele taget er der sket et markant brud med nettotilflytningen i forhold til for nogle år tilbage. Tilbage i 2012 toppede nettotilflytningen til København med i omegnen af godt 4.500 personer på årsbasis.
På daværende tidspunkt bidrog nettoindvandringen knapt så meget som i dag, og de to elementer har dermed skiftet plads som katalysatorer i forhold til at drive den underliggende befolkningsvækst sammen med et stigende fødselsoverskud.
Dykker vi ned i udviklingen for nettotilflytningen, viser det sig, at tilflytningen til København er vokset over de seneste år og befinder sig i omegnen af et rekordhøjt niveau på omtrent 46.000 tilflyttere over det seneste års tid.
Hovedparten af tilflytningen kan tilskrives unge mennesker, der søger ind på en videregående uddannelse, men der har også over de senere år været en tendens til, at flere ældre søger ind mod byen, når ungerne er fløjet fra reden. Med en stigende tilflytning til København skal forklaringen på den faldende nettotilflytning altså tilskrives, at flere flytter fra Københavns Kommune til andre kommuner
Børnefamilier flytter ud af byen
Tendensen til øget udflytning ses især i aldersgrupperne fra 25-39 år. Det er gennem de senere år ofte blevet diskuteret, hvorvidt unge børnefamilier har valgt bylivet til og vendt forstæderne ryggen. Tallene giver imidlertid en indikation af, at flere unge børnefamilier er fristet til at flytte ud af byen end tidligere. Prisudviklingen på boligmarkedet er efter alt at dømme en vigtig forklaring i forhold til dette flyttemønster.
De store prisfald på det københavnske boligmarked i kølvandet på finanskrisen har således betydet, at flere førstegangskøbere på boligmarkedet kom i klemme og havde svært ved at sælge deres bolig uden at få et større værditab med i bagagen.
I takt med de store prisstigninger på det københavnske boligmarked over de senere år, er bytteforholdet atter blevet attraktivt for dem, der sidder i ejerlejlighed, og som har en drøm om at få mere plads og græs under fødderne.
Det er dog ikke alle udflyttere fra Københavns Kommune, der søger græs under fødderne. Frederiksberg er den kommune, som flest vælger til, men ellers er det ikke overraskende kommuner i nær pendlingsafstand til København, der er attraktive magneter for folk i aldersgruppen 25-40 år, som flytter væk fra København.