I denne uge er Indblik skrevet af direktør i Realkreditforeningen Karsten Beltoft
Tidligere kunne boligejerne blot vælge mellem at afdrage over 10, 20 eller 30 år. At der skulle afdrages, var ikke til diskussion. Det blev ændret i 2003, hvor det fra 1. oktober blev muligt at tilbyde afdragsfrie lån.
I dag tager vi det for givet, at vi kan vælge mellem at afdrage eller ikke afdrage, og nyere boligejere har aldrig oplevet andet. De afdragsfrie lån blev hurtigt et hit, og det er det hurtigst voksende nye lån, der nogensinde er introduceret. Allerede seks år efter i 2009 var over halvdelen af alle boligejeres lån afdragsfrie lån. Andelen toppede i 3. kvartal 2013, hvor lige knapt 57 pct. af udlånet var afdragsfrit.
Det var meget præcist 10 år efter introduktionen og udløbet af de første 10 afdragsfrie år. I de første 10 år var andelen af afdragsfrie lån meget naturligt kun stigende, hvorefter afdragsfriheden udløb, og efterfølgende er der både kommet nye afdragsfrie lån til, og for andre lån er afdragsfriheden udløbet, og boligejerne er begyndt at afdrage på gælden. Derfor er det helt forventeligt, at andelen efterfølgende har været faldende.
Afdraget i procent af obligationsrestgælden nåede bunden med 1,4 pct. i 2009, og siden er afdragene i procent af obligationsrestgælden steget år for år og ligger ved udgangen af 2015 på 1,9 pct.
En afdragsprocent på 1,9 pct. svarer til afdraget første år på et 30-årigt annuitetslån med en rente på 3,5 pct., dvs.det samlede realkreditudlån til boligejere afdrages i gennemsnit som om alle lån i årets løb var omlagt til et annuitetslån med en rente på 3,5 pct.
Det stigende afdrag skyldes to forhold. For det første er andelen af afdragsfrie lån faldende og forventes senere i 2016 at komme under 50 pct. igen. For det andet betyder de lave renter, vi har haft siden 2009, at afdragene bliver større. På et annuitetslån er det sådan, at jo lavere renten er, jo mere betales i afdrag de første år af lånets løbetid.
Når andelen af afdragsfrie lån har været faldende de senere år, hænger det givetvis også sammen med, at bidragssatserne er hævet mest for afdragsfrihed over 60 pct. af ejendomsværdien. Flere myndigheder, herunder Finanstilsynet og Nationalbanken har udtrykt bekymring for omfanget af afdragsfrie lån, derfor er der i den såkaldte tilsynsdiamant for realkreditinstitutter et pejlemærke eller mål om, at maksimalt 10 pct. af udlånet må være afdragsfrit med en belåningsgrad over 60 pct. For at nå det mål har realkreditinstitutterne generelt hævet bidragene for afdragsfrie lån. Det gør det alt andet lige mere attraktivt at vælge afdrag.
Boligejere med afdragsfrie lån er særligt glade for variabel rente. Ser vi på samtlige realkreditlån til boligejere, vælger seks ud af ti et lån med variabel rente, men ser vi alene på realkreditlån med afdragsfrihed, vælger næsten otte ud af ti et lån med variabel rente.
Afdragsfrie lån kan være en god ide for mange boligejere, men mon ikke andelen er ved at finde et naturligt leje, hvor omkring halvdelen af realkreditudlånet er afdragsfrit og den anden halvdel med afdrag. Via tilsynsdiamantens krav vil langt hovedparten af de afdragsfrie lån være med en belåningsgrad under 60 pct., hvilket mindsker risikoen ved afdragsfrie lån væsentligt.
Afdragsfrihed over 60 pct. kan også sagtens være fornuftigt, og her er formålet som oftest at benytte besparelsen til at afvikle anden dyrere gæld hurtigere end ellers og førend der afdrages på den billige gæld.
Boligejernes afdrag i procent af obligationsrestgæld
