Et andelskøb er teknisk langt mere kompliceret, end hvis du køber en ejerlejlighed. Bare dét at finde ud af, hvad du kommer til at betale hver måned, kan være en øvelse i sig selv. Boligsiden.dk har lavet en guide til andelsboligkøbet.
Selvom andelskronen mange steder er blevet opjusteret, og priserne er steget, er andelsboligerne oftest stadig et billigt alternativ til ejerlejlighederne. Til gengæld er det langt sværere at finde ud af, hvad du rent faktisk kommer til at sidde for om måneden, når du køber en andelsbolig, og ikke mindst hvad du kommer til at hæfte for, så snart du har sat dine kragetæer på købsaftalen.
”Det kræver langt mere viden og indsigt at købe en andelsbolig end en ejerlejlighed, og der er langt flere ting, der kan gå galt. Men fordi mange sælger andelene selv, og der er et stort privat marked for køb og salg af andele, har mange en opfattelse af, at det er nemt og ufarligt”, siger Birgit Daetz, der er kommunikationsdirektør for Boligsiden.dk.
Hvad koster andelen?
Noget af det, der kan være svært at overskue helt fra starten, er, hvad andelsboligen reelt koster. Købsprisen er den sum, du overdrager til sælger som betaling for andelsboligen. Men du kan ikke nøjes med at se på købsprisen.
Andelsboliger på Boligsiden.dk er også udstyret med en teknisk pris. Den tekniske pris er sammensat af købsprisen tillagt den forholdsmæssige andel af foreningens gæld fratrukket foreningens omsætningsaktiver. Når du ser på andelsboliger til salg, vil det derfor være bedre at sammenligne den tekniske pris. Boligen kan have en lav købspris men en høj teknisk pris, fordi der er meget gæld i foreningen, som du før eller siden kommer til at være med til at afdrage. Er den tekniske pris langt højere end købsprisen, skal du undersøge, hvorfor det kan være, og sætte dig ekstra grundigt ind i foreningens økonomi og især lånenes sammensætning.
Så meget koster andelen om måneden
Nogle andele har en meget lav boligydelse, og det kan virke forjættende, når du ser, at du kan sidde i en 90 kvadratmeter stor lejlighed på Frederiksberg for bare 3.000 kroner om måneden. Men ligner det noget, der er for godt til at være sandt, er det formodentlig også for godt til at være sandt.
Boligydelsen er den udgift, du hver måned skal betale til foreningen, og den kan fx være 3.000 kroner. Men derudover koster selve andelen måske 3 millioner kroner, og de penge skal du låne i banken eller have finansieret på den ene eller anden måde. Så ud over de 3.000 kroner i boligydelse, skal du også regne med renter og afdrag på et boliglån.
Derudover kommer der anvendelsesudgifter, typisk vil dække varmeudgiften. Når du lægger købspris, udgifter til lån og anvendelsesudgifter har du en ide om, hvad du skal betale hver måned. Igen skal du dog være opmærksom på andelsboligforeningens økonomi og lån, for på sigt kan din månedlige ydelse stige markant, hvis foreningens økonomi fx er dårlig, eller der er optaget afdragsfrie lån i foreningen.
Som andelshaver køber du en bid af en forening
Når du køber en andelsbolig, køber du dig ind i en andelsboligforening. Derfor skal du som køber også typisk godkendes på et møde med bestyrelsen. Der er nemlig et kollektivt element af ejerskab, når du køber en andelsbolig – og her tænker vi ikke på havedage og fællesspisning.
”Det kan ikke understreges nok, at man som andelskøber undersøger andelsboligforeningens økonomi, regnskaber og lån i detaljen. Kører foreningen fx med afdragsfrie lån, kommer der en dag, hvor der skal afdrages, og det kan få boligudgiften til at stige markant”, siger Birgit Daetz, og fortsætter:
”Der kan også være planlagt store projekter som udskiftning af tag eller altaner, der også kan betyde en ekstraudgift for dig som andelshaver. Derfor skal man som køber også læse de seneste referater fra generalforsamlingerne grundigt igennem, så man ved, hvad der er planlagt af projekter, der får økonomisk konsekvens i fremtiden”.
Derudover bør man altid alliere sig med en køberrådgiver, når man køber andelsbolig; det kan enten være en ejendomsmægler eller en advokat. Så er du sikker på, at du ikke overser noget, der kan få store økonomiske konsekvenser for dig i fremtiden.