Der er indtil videre i år kommet cirka 14.000 nye sommerhusejere, der nu skal tage stilling til, om de vil leje deres nye huse ud. Her er det, du skal være opmærksom på.
Salget af sommerhuse er i år steget med mere end 50 procent, når vi sammenligner den del af 2020, der er gået med samme periode sidste år.
Der er altså kommet mange flere nye sommerhusejere i år, der nu skal til at tage stilling til, om de vil leje deres sommerhuse ud eller lade det stå tomt, når de ikke selv bruger det.
“Der er kommet cirka 14.000 nye sommerhusejere i år, og lige nu er det måske ikke lige højsæson for sommerhusudlejning, fordi der ikke kommer udenlandske turister til Danmark på grund af corona. Omvendt kommer danskerne heller ikke ud, og dem der normalt holder jul og nytår i udlandet skal lægge nye planer. Det kan være en ferie i et dansk sommerhus. Så de mange nye sommerhusejere skal tænke over, om de vil tjene lidt ekstra ved at leje ud. Går de i gang med overvejelserne nu, er de også klar, når turisterne igen må rykke ind i Danmark,” siger Birgit Daetz, der er kommunikationsdirektør hos Boligsiden.
Vi har allieret os med en ekspert i ejerboligforhold, advokaten Kristian Dreyer, der er partner i GALST Advokataktieselskab. Herunder får du de vigtigste fakta om sommerhusudlejning krydret med advokatens bedste råd.
Det siger reglerne om din egen brug af sommerhus og udlejning
Det første du skal vide er, at du må bruge dit sommerhus i 43 af årets uger. Du må bruge det ubegrænset i sommerperiodens 34 uger fra 1. marts og til 31. oktober, og i resten af året må du bruge det til kortvarige ophold, der sammenlagt må udgøre halvdelen af vinterperioden – sammenlagt ni uger.
Reglerne gælder for både din egen brug af sommerhuset og for udlejning. Du kan altså ikke selv bruge sommerhuset hele året, og du kan heller ikke leje det ud hele året.
Skal du selv eller et bureau stå for udlejningen?
Du skal vælge, om du vil lave en aftale med et af landets sommerhusudlejningsbureauer, eller om du vil stå for udlejningen selv ved for eksempel at annoncere på Facebook og udleje til venner og venners venner. Du kan også bruge en af de danske udlejningsportaler eller Airbnb.
”Hvis du vil undgå bøvl med ind- og udflytningssyn, håndtering af lejerhenvendelser og lignende, bør du bruge et bureau. Det koster 20-40 procent af lejeindtægten, men lejen bliver typisk højere, end hvis du selv lejer ud, fordi bureauerne henvender sig til en større skare af lejere. Personligt vil jeg foretrække bureau, fordi det kører stringent ift. ind- og udflytninger, udarbejdelse af lejeaftale, afregning af deposita osv. Det er også betryggende, at bureauet tager sig af løbende henvendelser,” siger Kristian Dreyer og slår fast:
”Uanset hvad du vælger, er det helt afgørende, at du laver en lejekontrakt med lejer.”
Hvordan laver I lejekontrakt?
Hvis ikke du vælger at udleje gennem et bureau, er det vigtigt, at du holder tungen lige i munden, når du laver lejekontrakten. Og når vi spørger Kristian Dreyer, hvordan han vil rådgive dig, så er han helt klar i mælet. Hvis du ikke har erfaring med at lave lejekontrakter, skal du få hjælp.
Her er Dreyers råd til, hvad lejeaftalen som minimum bør indeholde:
- Beskrivelse af sommerhuset, og hvad der lejes heraf.
- Eventuelle omkostninger ud over lejen, herunder forbrugsafhængige (el, vand, og varme m.v.).
- Hvordan betalingen sker og hvornår samt hvad der gælder ved manglende betaling.
- Ind- og udflytning herunder aflevering af nøgle og aflæsning af målere m.v.
- Slutrengøring.
- Forsikring og skader.
- Tvister, herunder aftalt lovvalg og værneting, hvis der udlejes til udenlandske lejere.
- Er der særregler i grundejerforeningen, bør disse være en del af lejeaftalen, så de respekteres.
- Har du pakket privat løsøre væk i et særskilt rum, bør det være aflåst og fremgå af lejeaftalen, at dette rum ikke er en del af det lejede.
Sådan bliver du beskattet af dine lejeindtægter
Du skal betale skat af det overskud, du får for at udleje sommerhuset, og du kan afregne den skat på to forskellige måder. Det kan være efter ”regnskabsmetoden” eller ”bundfradragsmetoden”. Her forklarer Kristian Dreyer forskellen på de to metoder.
Sådan betaler du skat ved hjælp af regnskabsmetoden:
”Ved regnskabsmetoden ser man på forskellen mellem de faktiske lejeindtægter fratrukket de faktiske udgifter, og overskuddet herefter beskattes. Det kræver udarbejdelse af regnskab, og derfor vælger de fleste bundfradragsmetoden.”
Sådan betaler du skat ved hjælp af bundfradragsmetoden:
”Bundfradragsmetoden går ud på, at det skattepligtige resultat udgør 60 procent af den del af nettolejeindtægten inklusive betaling for el, gas, vand og rengøring, som overstiger et bundfradrag. Størrelsen af bundfradraget afhænger af, om du selv står for udlejningen, eller om du bruger et dansk udlejningsbureau, som indberetter lejeindtægterne (efter fradrag af bureauets andel) til skattemyndighederne. Hvis du selv udlejer, er bundfradraget 11.500 kroner. Anvender du et udlejningsbureau er bundfradraget 41.800 kroner, men det beløb er ekstraordinært forhøjet til 60.000 kroner i 2020 som følge af sommerpakken i kølvandet på coronakrisen.”
Ud over de fradragssatser, som Kristian Dreyer nævner, er der 40 procent skattefradrag for den del, der ligger ud over bundfradraget. Du skal altså ikke betale skat af de første 60.000 tjente kroner, og det du tjener derudover får du yderligere 40 procent fradrag for. Her er et eksempel:
Eksempel på skatteberegning ved udlejning af sommerhus:
| Indtægt og fradrag | Beløb |
|---|---|
| Huslejeindtægt | 70.000 kr. |
| + el, vand el. lign. | 10.000 kr. |
| Samlet lejeindtægt | 80.000 kr. |
| - bundfradrag (Sats 2020) | -60.000 kr. |
| Lejeindtægt - bundfradrag | 20.000 kr. |
| Yderligere fradrag 40 procent af 20.000 kr. | -8000 kr. |
| Lejeindtægt til beskatning | 12.000 kr. |
Advokatens bedste råd til dig er at bruge bundfradragsmetoden, hvis du vel at mærke blot tænker, at du vil tjene lidt penge på at have dit sommerhus i de perioder, hvor du ikke selv bruger sommerhuset.
”Rådet må være, at du som privatperson anvender bundfradragsmetoden, der er langt mere simpel og bedst egnet til privat udlejning,” siger Kristian Dreyer.
Husk den vigtige forsikring
Inden du begynder at leje dit sommerhus ud, bør du kontakte dit forsikringsselskab for at kontrollere, at du har de nødvendige forsikringer. Og det er altså uanset, om du lejer ud selv eller bruger et bureau. Flere forsikringsselskaber tilbyder særlige dækninger af sommerhuse til udlejning.
”Det vil som hovedregel være således, at fritidshusforsikringen dækker brand- og vandskader, præcis som når du selv benytter sommerhuset. Men der kan være ting, som ikke er omfattet af dækningen, eksempelvis hvis lejerne ødelægger gulvet eller andre bygningsdele på huset, ligesom indbo heller ikke vil være forsikret imod skader påført af lejere,” siger Kristian Dreyer og påpeger, at man kan tilkøbe en særlig ’lejerskadedækning’.
Det er samtidig værd at undersøge, om du også kan blive dækket for mistet lejeindtægt, understreger advokaten.
”Det er ikke alle fritidshusforsikringer, der dækker dig imod mistet lejeindtægt, hvis huset på grund af en dækningsberettiget skade bliver ubeboeligt i en periode, hvor det skulle have været udlejet. Lejerens egen ansvarsdækning på indboforsikringen vil heller ikke dække skader på dit indbo, fordi det i lejeperiode bliver anset som lejerens eget indbo. Med andre ord er der behov for, at du drøfter forsikringsdækningen med dit forsikringsselskab, inden du udlejer, eller at du taler spørgsmålet igennem med dit bureau, der nogle gange har særlige dækninger for udlejerne.”
Hjælp lejerne med at lære sommerhuset at kende
Når du har besluttet dig for at leje dit sommerhus ud, har sat flueben for punkterne ovenfor og fastsat en pris for udlejning, så er du klar til at leje huset ud. Og for at gøre det til en god oplevelse for lejeren, har Kristian Dreyer nogle særlige råd til dig:
- Klæd lejerne godt på, så de kender huset.
- Fortæl dem, hvor sikringerne sidder, hvordan varmen justeres, hvordan alarmen slås til og fra, hvordan TV’et fungerer, og hvor stophaner og lignende er placeret.
- Lav en brugervejledning med billeder og beskrivelser som ligger på bordet ved lejers ankomst.
- Orientér om godt naboskab, og hvor vigtigt det er, at man nyder sommerhuset og haven i respekt for naboerne, der også skal kunne sove.
- Står du selv for udlejningen, bør lejer altid kunne komme i kontakt med dig.