Boligsiden har spurgt repræsentanter fra flere af landets ejendomsmæglerkæder, hvordan de har oplevet udviklingen på boligmarkedet i første halvår 2022, og hvad de forventer sig af udviklingen i efteråret.
Igennem mange måneder har de danske ejendomsmæglere haft ekstra travlhed i butikkerne. 2020 og 2021 var usædvanlige år på boligmarkedet, hvor der blev købt og solgt boliger i et sjældent set tempo.
Den høje aktivitet fortsatte delvis ind i begyndelsen af 2022, hvorefter der er faldet mere ro på markedet.
Boligsiden har bedt repræsentanter fra de forskellige ejendomsmæglerkæder om at gøre status på det første halve år af 2022 samt om at give deres bud på forventningerne til andet halvår.
Læs med og hør ejendomsmæglernes vurdering af boligmarkedets tilstand lige her.
Fra Grand Départ til bjergetape
Et af fællestrækkene i mæglernes svar er, at de godt nok ser et aftagende tempo på det danske boligmarked, men at det i den forbindelse også er væsentligt at huske på, at udviklingen sker fra et ekstraordinært højt niveau.
Flere fremhæver derfor også, at den nuværende situation mest af alt begynder at ligne et mere normalt niveau.
”Vi ser stadig en god handelsaktivitet på boligmarkedet. Men det er ingen hemmelighed, at foden er lettet en smule fra speederen i løbet af første halvår af 2022. Vores ejendomsmæglere er begyndt at få flere boliger til salg, mens salget i øjeblikket ligger lidt lavere, end vi har været vant til de seneste to år. I den forbindelse er det naturligvis væsentligt at nævne, at både 2020 og 2021 har været exceptionelle år, hvor boligmarkedet har slået den ene rekord efter den anden,” lyder vurderingen fra Peter J. Mattsen, der er administrerende direktør hos Nykredit Mægler, som blandt andet Nybolig og Estate hører under.
Hos EDC er erfaringerne fra den seneste tid på boligmarkedet nogenlunde de samme.
”Som alle andre konstaterer vi en nedgang i salget – dog målt i forhold til 2021, som var rekordår. For ser vi på et normalt år, defineret som et gennemsnit af de seneste 10 år, er vi nu tilbage på et helt normalt niveau,” forklarer Jan Nordmann, der er kommunikationschef i EDC.
Jan Nordmann, EDC
Og hos Danbolig går man til sportens verden for at billedliggøre det seneste halve års udvikling på boligmarkedet.
”I anledning af Tour de France fristes jeg til at sige, at det har være en ’Grand Départ’ først på året. I de seneste måneder kan boligmarkedet dog bedst beskrives som en lang bjergetape. Vi kan således se tilbage på en periode med stigende rente og stigende inflation, men i årets første seks måneder har der alligevel været en flot handelsaktivitet og stigende priser,” siger Per Bie, der er administrerende direktør hos Danbolig og tilføjer:
”Vi er ikke i nærheden af at være på niveau med 2021, som nok vil gå over i historiebøgerne som et af de mest hektiske år på det danske boligmarked, men vi er på niveau med årene 2017-2019 og en smule under 2020. Boligmarkedet er dermed ikke længere ude i en massespurt, som vi oplevede det under corona, men det er bestemt heller ikke gået i stå.”
Tegn på normalisering
Et af tegnene på de mere normale forhold er flere boliger til salg. For efter at have nået rekordlave niveauer er udbuddet af både huse, lejligheder og sommerhuse på vej op igen.
Det mærker ejendomsmæglerne også lokalt ude i butikkerne. Samtidig med at andre faktorer også begynder at kunne mærkes på boligmarkedet.
Peter J. Mattsen, Nykredit Mægler
”Vi oplever, at der nu bliver sat flere boliger til salg, og derfor ser vi et stigende boligudbud, som især er gavnligt for køberne. Det samlede boligudbud når således snart 45.000 boliger. Under normale tider på boligmarkedet er udbuddet omkring 60.000 boliger, og da udbuddet var banket mest i bund under corona, var vi tæt på blot 35.000 boliger til salg. Der har med andre ord været store bevægelser på boligmarkedet på få år,” siger Peter J. Mattsen fra Nykredit Mægler og tilføjer:
”Stigende renter, højere energipriser og tiltagende inflation er alle medvirkende faktorer til, at boligsælgerne nok i lidt større grad end tidligere må forberede sig på prisnedslag og lidt længere salgstider i de kommende måneder.”
Forskellige mekanismer vil påvirke i efteråret
Dermed nærmer vi os spørgsmålet om forventningerne til det kommende halve år på boligmarkedet. For hvordan vil netop stigende renter og andre øgede omkostninger for boligkøberen påvirke den kommende aktivitet og salgspriserne på boligmarkedet?
”Der er en vis træghed i boligmarkedets reaktion på forandrede vilkår. Vi forventer derfor en mere tydelig reaktion i løbet af andet halvår, men nok mere på priserne end på salget,” siger Jan Nordmann fra EDC.
Men der er også fortsat parametre, der trækker i den anden retning, lyder det fra flere af ejendomsmæglerkæderne.
”Under forudsætning af, at renten fortsat er væsentlig højere end for et halvt år siden, og bankerne fortsat skruer ned for størrelsen på kreditgodkendelserne, kan det ikke undgås at sætte sig i boligpriserne. I den modsatte retning trækker dog, at udbuddet stadig er relativ lavt, og at vi ikke er ramt på beskæftigelsen,” siger Jan Nordmann fra EDC.
Per Bie, Danbolig
Nogenlunde samme pointer fremhæves hos Danbolig.
”På den ene side er det blevet dyrere at optage lån til boligkøb og dyrere at fylde indkøbskurven, tanke bilen og varme boligen op. På den anden side står vi også i en situation med høj beskæftigelse og fortsat pæne tal hvad angår boligpriser, boligudbud og salgstider. Den nuværende udvikling vidner om, at vi forhåbentlig er i gang med en blød landing på boligmarkedet oven på et par hæsblæsende år,” siger Per Bie fra Danbolig.
Også hos Home forventer man mere normale tilstande på boligmarkedet i det kommende halve år.
”Vi forventer, at der fortsat bliver handlet boliger i de kommende måneder, men vi står også foran nogle svære ’tilnærmelser’ mellem købere og sælgere, så vi forventer også at se mange afventende købere, en del forliste forhandlinger og flere betingede handler,” siger Uffe Drejer, administrerende direktør i Home og tilføjer:
Uffe Drejer, Home
”Markedet er ved at skifte fra sælgers til købers marked mange steder, men vi forventer, at markedet bliver mere ’normalt’ igen, bare på et nyt leje, når og hvis købere og sælgere nærmer sig hinanden i forhandlingerne i de kommende måneder. Derved vil markedet nok komme til at ligne årene før corona i 2015-2019.”
Prisfald i visse områder
Netop forventningen til boligprisernes retning i efteråret bliver livligt diskuteret i øjeblikket, og ejendomsmæglerne har deres eget bud på, hvilken vej udviklingen vil gå.
Hos Realmæglerne forventer man, at skiftet på boligmarkedet vil påvirke priserne – i hvert fald for visse boligtyper.
”Vi har set et skifte, hvor boligmarkedet er gået fra at være udpræget sælgers marked til et marked i mere balance mellem køber og sælger. Det skifte forventer vi vil blive endnu mere tydeligt i andet halvår af 2022, og deraf følger et fald i priserne for ejerlejligheder, fritidshuse samt villaer i de dyreste områder. Til gengæld forventer vi, at de almindelige villaer holder skindet på næsen,” siger Preben Angelo, der er administrerende direktør hos RealMæglerne.
Preben Angelo, RealMæglerne
Men samtidig er et kig ind i krystalkuglen er en svær disciplin. For meget kan ændre sig på kort tid.
”Vi ser fortsat, at markedet er ved at normalisere sig efter en periode med atypisk høj aktivitet. Derfor forventer vi også, at den nuværende stabilisering i boligpriserne vil fortsætte året ud. Om vi direkte vil se faldende boligpriser, er svært at spå entydigt om i det nuværende marked, hvor både storpolitik og økonomisk udvikling kan ændre spillereglerne på boligmarkedet væsentligt på kort tid,” siger Peter J. Mattsen fra Nykredit Mægler og tilføjer:
”Men de stigende boligrenter vil nok alt andet lige stabilisere markedet en smule. Lokalt kan vi muligvis se faldende priser i og omkring Hovedstaden og Nordsjælland, hvor priserne omvendt også er steget allermest de seneste år. Eventuelt faldende boligpriser forudsættes dog af, at de nuværende renteniveauer fortsætter. Skulle renterne falde, vil boligmarkedet rammes mildere.”
Også hos Danbolig forventer man et skifte i prisudviklingen.
”Selvom priserne ikke stiger med samme hastighed som tidligere, har de fået endnu et nøk op i første halvår af 2022. Vi har dog en forventning om, at stigningen enten vil aftage eller være beskeden i løbet af andet halvår. Det er naturligt for årstiden, at priserne falder en smule i løbet af efteråret og vinteren, men vi kommer formentlig også til at se faldende boligpriser i de områder, hvor udbuddet af boliger stiger mest, og hvor vi har set de største prisstigninger. Køberne i markedet har fået mere at vælge imellem og dermed også bedre tid til at tænke sig om og overveje deres investering,” lyder det fra Per Bie.
Under alle omstændigheder er sælgere og købere ikke helt enige om prisen i øjeblikket, lyder det hos Home.
”Sælgere og købere forhandler mere i øjeblikket end tidligere, og afstanden mellem dem er blevet større. Det hænger sammen med, at det er blevet dyrere for køberne at finansiere boligen, og usikkerheden er vokset. Den regning vil køberne ikke stå med alene, og derfor kræver de større afslag end tidligere. Det sætter priserne under pres,” siger Uffe Drejer fra Home.
Indtil videre har de seneste tal fra Boligsidens Markedsindeks for juni måned dog vist, at salgspriserne på både huse og lejligheder holder niveauet. Således var der kun tale om, at huspriserne blev løftet med kun 0,4 procent i juni, imens salgspriserne for ejerlejligheder kun har rykket sig 0,1 procent i opadgående retning.
Læs mere om salgsprisernes udvikling her.