Indblik er i denne uge skrevet af Lise Nytoft Bergmann, der er chefanalytiker og boligøkonom hos Nordea Kredit.
Boligmarkedet har haft fart på det seneste år, og nogle steder i landet også for meget. På et enkelt år er prisen for et gennemsnitligt hus steget med cirka 15 procent, mens ejerlejligheder og fritidshuse er steget med henholdsvis cirka 18 procent og 25 procent. Det er selvfølgelig langt mere, end man kan forvente på lang sigt, og derfor er det store samtaleemne blandt økonomer i øjeblikket, om der er ved at opstå en boble på boligmarkedet.
Det er ikke nogen enkel problematik, da bobler aldrig ville opstå, hvis de var nemme at få øje på, og derfor er situationen naturligt nok, at økonomerne ikke er helt enige. Nogle mener, at man bør gribe ind nu og tage farten af boligmarkedet for at sikre den finansielle stabilitet, mens andre mener, at boligmarkedet allerede er på vej ned i gear, og at man derfor skal passe på med at regulere yderligere.
De mest kritiske røster overfor den nuværende situation på boligmarkedet kommer fra Det Systemiske Risikoråd, der har Nationalbankens direktør, Lars Rohde, for bordenden. Rådet har på sit seneste møde anbefalet, at regeringen strammer adgangen til de afdragsfrie lån, så det fremadrettet kun er boligejere med belåningsgrader under 60 procent, der kan få afdragsfrihed på boliglånet.
Regeringen behøver ikke at følge Risikorådets anbefalinger, men den er forpligtet til senest i september at udarbejde en redegørelse, hvor den forklarer og begrunder, hvorfor anbefalingerne i givet fald ikke gennemføres. Foreløbig er meldingen, at regeringen ønsker at se tiden an, og at den ikke har planer om ny regulering på boligmarkedet.
Den betragtning er vi i Nordea Kredit enige i, og det samme gælder vismændene i De Økonomiske Råd. Det betyder dog ikke, at afdragsfriheden er sikret, men blot at der ikke er udsigt til et indgreb denne sommer. Fortsætter boligmarkedet med at brage af sted, er situationen en anden, og i det tilfælde må boligkøbere og boligejere indstille sig på, at der kan blive ændret på mulighederne for at få et afdragsfrit lån.
Det betyder et eventuelt indgreb for boligkøberne
Vælger man at implementere Risikorådets nuværende anbefaling, betyder det, at boligkøberne skal være superrealistiske, når de lægger budget.
I dag er det sådan, at alle boligkøbere kreditgodkendes på baggrund af deres evne til at servicere et 30-årigt fastforrentet lån med afdrag eventuelt suppleret op med et 30-årigt banklån. Når først kreditgodkendelsen er i hus, har boligkøberne flere valgmuligheder, for eksempel at starte ud med 10 afdragsfrie år på realkreditlånet for at komme hurtigere af med banklånet.
Dette sikrer ikke blot, at man betaler den dyreste gæld af først, men også at man får lidt flere penge til forbrug, da hele besparelsen ved afdragsfriheden sjældent går til hurtigere afvikling på banklånet. Forsvinder muligheden for afdragsfrihed, skal man derfor leve for det opstillede budget i både medgang og modgang.
Mange andengangskøbere vælger at afdrage på realkreditlånet fra start af, men er glade for at have afdragsfriheden som ”plan B”, der kan tages i brug, hvis en af familiens voksne skifter job og går ned i løn, hvis de skal på barsel eller bliver ledige. Det kan familien ikke længere, hvis det nuværende forslag vedtages, og derfor bør alle boligejere sikre sig, at deres løbende opsparing er stor nok til både forventede og uventede hændelser indenfor rimelighedens grænser.
Boligejere med fastforrentede lån uden afdrag vil formentlig også være kede af forslaget, da det forhindrer dem i at konvertere både op og ned i rente, medmindre de er villige til at give afkald på deres afdragsfrihed eller bor i et område, hvor priserne er steget så meget, at deres belåningsgrad er kommet under de magiske 60 procent. Vedtages forslaget, kan afdragsfrie lån nemlig kun omlægges, hvis boligejeren er villig til at opgive sin afdragsfrihed eller har en lav belåningsgrad.
De vilde prisstigningers tid er forbi
Det er ikke alle dele af forslaget fra Det Systemiske Risikoråd, der virker lige logiske, og derfor bør boligkøbere og boligejere ikke bekymre sig unødigt. Vi vurderer, at corona har været en af de primære forklaringer på den store efterspørgsel efter boliger det seneste år, og derfor forventer vi også, at efterspørgslen falder igen, i takt med at hverdagen normaliseres.
Vi kan allerede konstatere, at handelsaktiviteten er på vej ned, og at der sættes flere boliger til salg. Det får udbuddet til at stige og skaber bedre balance mellem antallet af købere og antallet af sælgere, og kombineret med en lidt højere rente forventer vi, at boligmarkedet falder til ro i den kommende tid. Det betyder også, at vi forventer, at de vilde prisstigningers tid er forbi, men mindre kan også gøre det.
