Tænk dig godt om, hvis du vil opkonvertere dit lån

Martin Lundholm, Chefanalytiker i Spar Nord
Indblik er i denne uge skrevet af Martin Lundholm, chefanalytiker i Spar Nord. Foto: Spar Nord
Skrevet af Indblik-forfatter
GEM ARTIKEL    Indblik i Boligmarkedet   31. maj 2021   ·   3 MIN

Indblik er i denne uge skrevet af Martin Lundholm, der er chefanalytiker i Spar Nord Bank.

Hvis du vil opkonvertere dit lån, skal du tænke dig godt om, inden du giver dig i kast med det. For det er ikke lige så simpelt i dag som for et år siden. Lad os først se på i situationen i marts 2020 og et konkret eksempel, der kan illustrere, hvad der dengang kunne ske:

I marts 2020 steg obligationsrenten på 30-årige realkreditlån fra en halv til to procent på kun 10 dage. Det fik mange boligejere til at konvertere op fra netop et lån med en halv procent i rente til et to procent-lån. Derved kunne de skære restgæld væk, da det oprindelige realkreditlån kunne indfries til omkring kurs 88.

Tager vi udgangspunkt i et afdragsfrit realkreditlån med en hovedstol på to millioner kroner, betød opkonverteringen i bedste fald, at hovedstolen faldt til 1.800.015 kroner, mens den månedlige nettoydelse steg fra 1.940 kroner til 3.422 kroner på grund af den højere rente – alt sammen efter standardomkostninger.

Efterfølgende steg obligationskurserne igen, og i januar i år var det muligt at konvertere to procent-lånet ned i et nyt lån med en halv procent i rente til omkring kurs 97.

Det betød i bedste fald, at hovedstolen steg til 1.877.119 kroner på grund af omkostninger og kurstab, mens den månedlige nettoydelse faldt til 1.821 kroner.

Summa summarum: Hovedstolen faldt 6,1 procent (122.881 kroner), og den månedlige nettoydelse faldt 119 kroner i forhold til udgangspunktet i et sådan standardiseret forløb, hvor vi også ramte optimalt i forhold til kursudviklingen.

Dertil skal dog også lægges, at der i tre terminer skulle betales 1.482 kroner mere om måneden i nettoydelse på grund af den højere kupon – i alt 13.337 kroner.

Situationen har ændret sig i 2021

Nu vender vi så blikket tilbage til nutiden og ser på, hvordan situationen har ændret sig det seneste år. For nu er den lange realkreditrente igen steget. Fra januar til ultimo maj er kupon-renten på et 30-årigt fastrentelån steget fra en halv procent til halvanden procent.

For nogen kan det derfor være fristende at gentage succesen fra 2020 og konvertere op. Men situationen er imidlertid en noget anden end for godt et år siden, og du skal derfor tænke sig særdeles godt om.

Sidste år var der tale om total panik på finansmarkederne, da pandemien og nedlukningerne for alvor gik op for finansmarkederne. Der var også udsigt til negativ vækst og en ekstrem lempelig pengepolitik.

Der var derfor gode odds for, at det dyre to procent-lån inden for kort tid kunne skiftes ud med et billigere lån med fast rente. Og sådan gik det også.

Nu er der udsigt til en normalisering i takt med, at vaccinerne bliver rullet ud, og økonomierne åbner igen. Derfor er der ikke særlig gode odds for, at du inden for en overskuelig tid kan konvertere ned igen.

Hvis opkonverteringen skal kunne betale sig i det lange løb, er det helt centralt, at du inden for en kortere periode igen kommer ned i et lån med en halv procent i rente, hvilket regnestykket ovenfor også viser. Jeg kan derfor ikke anbefale sådan en opkonvertering på nuværende tidspunkt.

Overvej skrå konvertering

Hvis du alligevel vil gå den vej, kan et alternativ være, at du laver en såkaldt skrå konvertering, hvor du indfrier et lån med en halv procent i rente for i stedet at optage et variabelt forrentet realkreditlån. For de fleste vil et F-kort-lån være bedst, men for nogen kunne det også være et RenteMax-lån, som både har variabel rente og et 9-årigt renteloft på halvanden procent.

Ulempen ved denne omlægning er, at du også foretager en profilændring fra fast rente til variabel rente og dermed får en anden risikoeksponering.

Det positive er, at der er udsigt til en lang periode med ekstremt lave renter fra Den Europæiske Centralbank (ECB) – medmindre inflationen nu for alvor er vakt til live igen, og de seneste 30 års rentefald definitivt er afsluttet. Opkonvertering er derfor ikke uden risici, men også en oplagt mulighed for den kvikke.

Kursudvikling på 30-årige fastrentelån uden afdrag:

Klummen er skrevet den 27. maj 2021, kl. 12:00, og er derfor udtryk for de gældende rentesatser og kursforhold på daværende tidspunkt.