Et smart system til ejendomsvurderinger?

Ole Hækkerup, direktør i Dansk Ejendomsmæglerforening
Indblik er i denne uge skrevet af Ole Hækkerup, direktør i Dansk Ejendomsmæglerforening.
Skrevet af Indblik-forfatter
GEM ARTIKEL    Indblik i Boligmarkedet   25. januar 2021   ·   3 MIN

Indblik er i denne uge skrevet af Ole Hækkerup, der er direktør i Dansk Ejendomsmæglerforening.

Siden 2013 er der blevet arbejdet på et nyt ejendomsvurderingssystem i Danmark. Ejendomsvurderingerne er vigtige for alle boligejere, for de bliver brugt til at vurdere, hvor meget der skal betales i skat.

Men systemet er som bekendt gaven, der bliver ved med at give, for der er stadig ikke kommet styr på det. Det er blevet udskudt et hav af gange med forskellige forklaringer fra skiftende skatteministre. Prisen på projektet har også oversteget budgettet med det tidobbelte, allerede inden systemet er færdigt.

Nu lyder den seneste melding fra Vurderingsstyrelsen, at de nye ejendomsvurderinger forventeligt bliver udsendt fra omkring sommeren 2021.

Mere retvisende ejendomsvurderinger

Fremover vil ejendomsvurderingerne blive baseret på et mere detaljeret datagrundlag, der inkluderer boligens størrelse, alder, type og beliggenhed samt prisudviklingen på boligmarkedet i det pågældende område.

Det skal ifølge Vurderingsstyrelsen sikre mere retvisende og gennemskuelige ejendomsvurderinger. Men som de selv skriver på deres hjemmeside, er der altid en naturlig usikkerhed i at foretage en vurdering, og derfor vil den sjældent ramme præcis det beløb, som en ejendom bliver solgt for.

Vurderingsstyrelsen har lavet en test-undersøgelse af det nye vurderingssystem, hvor cirka 24.000 boligejere fik mulighed for at se en testvurdering af deres ejendom. Langt de fleste oplevede, at resultatet var retvisende og gennemskueligt.

Dermed er der meget, der tyder på, at systemet et langt stykke hen ad vejen virker, som det skal. Og hurra for det – det vil helt sikkert komme en masse boligejere til gode.

Risiko for helt skæv vurdering

Dog er det blevet meldt ud af Vurderingsstyrelsen, at systemet kun fungerer fejlfrit på de boliger, der er nemme at vurdere. Altså de boliger der ligner andre i nabolaget.

Et eksempel kan være en ejerlejlighed i en storby. Her vil IT-systemet have mange lignende boliger i nærområdet at sammenligne med og basere vurderingen på. Men hvis det derimod er en bolig i et yderområde, hvor der ikke bliver solgt mange boliger, og hvor sammenligningsgrundlaget simpelthen ikke er godt nok, er der en stor risiko for, at vurderingen bliver helt skæv. Så kommer boligejeren enten til at betale for meget eller for lidt i skat.

Man bør lave en tilføjelse til systemet – en slags udvidelse. Vi har set, at systemet fungerer, der hvor det har et bredt sammenligningsgrundlag. Men hvad med de boliger, hvor der ikke er et retvisende sammenligningsgrundlag? De ”skæve” boliger bør vurderes manuelt.

En manuel udvidet vurdering

Når vi taler om manuel vurdering, er det sådan set bare en helt almindelig vurdering, som man kender, når man skal sætte sin bolig til salg eller ændre sit lån. Der kommer en lokal ejendomsmægler ud og besigtiger boligen både indefra og udefra. Mægler vil så med baggrund i sit lokalkendskab og mæglerfaglige viden fastsætte en forventet salgspris.

Selv med lokalkendskab kan der være forskelle i vurderinger foretaget af forskellige mæglere, for det er jo individuelle vurderinger. For at sikre, at ingen boligejere kommer til at betale for meget i skat, bør manuelt vurderede boliger få samme forsigtighedsnedslag på 20 procent, som alle andre boliger får.

I og med at mæglerne selvfølgelig skal betales for deres arbejde, ligesom det er tilfældet med de tusindvis af vurderinger, de årligt laver for banker og realkreditinstitutter, kunne man måske få tanken, at det bare er noget, Dansk Ejendomsmæglerforening foreslår, for at ejendomsmæglere skal tjene kassen. Det er nu ikke vores bevæggrund. Derimod har vi et stort ønske om endelig at få gang i et nyt og velfungerende ejendomsvurderingssystem.

Hvis Vurderingsstyrelsen vil spare yderligere på vurderingerne, kan de vælge at bruge prisfremskrivningen efter den første manuelle vurdering. Så slipper styrelsen for at skulle betale honorar til en ejendomsmægler hvert andet år og kan måske gøre det hvert femte år i stedet for.

Rigtig mange boligejere har i mange år betalt for meget i boligskat, fordi deres boliger er vurderet alt for højt. De er nu sikret at få deres penge retur, og samtidig forsvinder usikkerheden for det fremtidige ejendomsvurderingssystem. Det bør være i 2021, at det endelig sker – og vi hjælper som sagt gerne.