Vil corona påvirke vores valg af realkreditlån?

Martin Lundholm, Chefanalytiker i Spar Nord
Indblik er i denne uge skrevet af Martin Lundholm, der er chefanalytiker i Spar Nord. Foto: Spar Nord
Skrevet af Indblik-forfatter
GEM ARTIKEL    Indblik i Boligmarkedet   21. september 2020   ·   3 MIN

Indblik er i denne uge skrevet af Martin Lundholm, chefanalytiker i Spar Nord.

Danskernes valg af realkreditlån til finansiering af deres ejerbolig har ændret sig over tid som følge af myndighedernes tiltag, konjunkturerne, renteudviklingen og realkreditinstitutternes udbud.

Frem til årtusindskiftet var fastrentelån med afdrag enerådende. Først i 2000 begyndte de variabelt forrentede lån så småt at gøre sin entre, og i slutningen af 2001 udgjorde variabelt forrentede lån over 10 procent af bestanden af realkreditlån til ejerboliger og fritidshuse (figur 1).

Figur 1: Fordelingen af realkreditlån til ejerboliger og fritidshuse: Fast rente og variabel rente.
Kilde: Realkreditrådet.

I 2004 blev der åbnet for at tage 30-årige realkreditlån med 10 års afdragsfrihed. I løbet af de efterfølgende fire år blev afdragsfriheden en stor succes, og i starten af 2008 var 45 procent af alle realkreditlån afdragsfrie (figur 2). Men fordelingen var skæv. Kun 37 procent af lånene med fast rente havde afdragsfrihed, mens det tilsvarende var tilfældet for 57 procent af de variabelt forrentede lån (figur 3).

Figur 2: Fordelingen af realkreditlån til ejerboliger og fritidshuse: Med og uden afdrag.
Kilde: Realkreditrådet.

De negative, økonomiske dønninger af finanskrisen i 2008 blev et stykke hen ad vejen afdæmpet ved at mange valgte af skifte til et variabelt forrentet lån uden afdrag for derved at reducere de faste udgifter i et budget, der for mange var presset på grund af arbejdsløshed og lave lønstigninger.

Denne trafik fortsatte frem til omkring 2013, hvor 68 procent af alle realkreditlån til ejerboliger og fritidshuse var variabelt forrentede, og af dem var 67 procent uden afdrag, hvilket var cirka dobbelt så mange som blandt fastrentelån.

Figur 3: Fordelingen af realkreditlån til ejerboliger og fritidshuse: Andel af lån uden afdrag fordelt på lån med fast rente og variabel rente.
Kilde: Realkreditrådet.

Herefter begyndte det igen at blive mere populært at afdrage og tage lån med fast rente. Årsagerne hertil skal især findes tre steder:

  1. Fra 2013 har vi været i et lav-rente-regime.
  2. Arbejdsløsheden faldt fra ca. 6,0 procent i 2013 til 3,7 procent i starten af 2020.
  3. Myndighederne satte fokus på sårbarhederne ved variabel rente og afdragsfrihed og har lavet flere tiltag for at begrænse det.

De seneste tal viser, at der nu stort set er lige mange realkreditlån med fast rente og variabel rente, og at over halvdelen af alle realkreditlån (57 procent) er med afdrag. Afdragsfrihed er dog fortsat næsten dobbelt så populært blandt lån med variabel rente (56 procent) i forhold til lån med fast rente (30 procent).

Vil coronapandemien ændre det?

Der er ingen tvivl om, at den økonomiske udvikling har påvirket og fortsat vil påvirke danskernes valg af realkreditlån. Indtil nu har staten holdt hånden under økonomien gennem coronakrisen med støtteordninger og en høj beskæftigelse til følge. Derfor har vi heller ikke endnu set nogen ændringer i valget af realkreditlån i 2020 i forhold til de seneste år.

Men nu begynder vi at se de økonomiske konsekvenser i takt med, at støtteordningerne bliver udfaset.

Det afgørende for danskernes valg af realkreditlån bliver, om de økonomiske konsekvenser af coronapandemien bliver langvarige eller relativt kortvarige.

Bliver de langvarige med stigende arbejdsløshed til følge, må det forventes, at andelen af lån med variabel rente og afdragsfrihed igen vil begynde at vokse for at give luft i privatøkonomierne. Da Den Europæiske Centralbank (ECB) samtidig har meldt ud, at der er udsigt til mange år med uændret lav rente, vil risikoen ved denne omlægning også være håndterbar for de fleste boligejere.

Skulle coronakrisen blive relativt kortvarig økonomisk set, må det dog alligevel forventes, at den udvikling, som vi har set siden 2013, ikke fortsætter. Det er vores vurdering, at andelen af lån uden afdrag er ved at finde et stabilt leje. Demografi, økonomisk planlægning og høje huspriser understøtter dette synspunkt. Derimod kan andelen af fastrentelån godt stige svagt fra det nuværende niveau drevet af den meget flade rentekurve, men udsigten til en lang periode med lave renter fra ECB vil fortsat gøre det attraktivt for mange at optage variabelt forrentede lån.