Indblik er i denne uge skrevet af Kristian Dreyer, der er ejendomsadvokat og partner hos GALST Advokataktieselskab.
Den 1. juli 2020 trådte nye regler i kraft for alle landets ejerlejligheder, og de gælder, uanset om ejerforeningen anvender normalvedtægten eller har sin egen særvedtægt.
Indtil for nylig var det sådan, at en ejer af flere ejerlejligheder i en ejerforening ikke kunne deltage i afstemninger med fordelingstal for ejerlejligheder, som er genudlejet efter udgangen af 1979. En sådan ”storejer” havde altså begrænset indflydelse på ejerforeningens drift.
Men den bestemmelse er udgået, og i dag har storejere fuld stemmevægt.
Omvendt har man formentlig udvidet minoritetsbeskyttelsesreglen i ejerforeninger ved at indføre en ny § 4 i ejerlejlighedsloven, der skal værne mindretallet overfor urimelige beslutninger og urimelige vilkår.
Ejere risikerer nu ekskludering
En meget stor ændring i den nye ejerlejlighedslov er, at man i dag nu kan ekskluderes af ejerforeningen. Sker det, bliver man så at sige smidt ud af ejerforeningen og dermed tvunget til at sælge sin ejerlejlighed.
Det er en nyskabelse, og det virker fornuftigt.
Eksklusionsmuligheden gælder allerede for andelsboligforeninger i dag. Derudover er der indført regler om, at man ved anden misligholdelse (ikke betalingsmisligholdelse) kan blive pålagt bod – første gang på op til 10.000 kroner. Og ved gentagelse op til 20.000 kroner.
Ejerforeninger får derfor nu et redskab, der kan bruges overfor medlemmer, som har svært ved at opføre sig ordentligt.
Svært at udføre i praksis
Desværre er reglerne i praksis meget vanskelige at håndtere. De to nye redskaber er i praksis næsten umulige at anvende, fordi processen er så besværlig, økonomisk tung og ikke mindst tidskrævende, at det næppe bliver noget, man vil opleve ret tit, og sjældent vil give mening.
Det er regler, der efter min opfattelse ”virker på skrivebordet”, men som i praksis ikke giver mening. Ejerforeningerne skal gennemføre generalforsamling(-er) for at få vedtaget både bod og eksklusion med samme majoritet, som når der skal laves vedtægtsændring, og dernæst skal ejerforeningen anlægge retssag.
Det skyldes, at medlemmet, der pålægges bod eller ekskluderes, altid må antages at protestere, hvorefter en detaljeret proces så gennemføres.
Retssagen er en såkaldt ”småsag” (i hvert fald ved sager om bod), hvor man som ejerforening i praksis ingen retshjælpsforsikring har, og at sætte en advokat på sagen vil indebære, at man som ejerforening anvender mange penge, der mistes.
Ejerforeningerne skal derfor nok indstille sig på selv at føre retssagerne om bod og eksklusion for at det økonomisk kan hænge sammen.
Husk at få tinglyst særbestemmelser
Man har også udvidet adgangen til ejerlejligheder ikke mindst for ejerforeningens repræsentanter, men også åbnet mulighed for, at andre medlemmer kan få adgang til andre medlemmer, hvis det er nødvendigt for at få afsluttet byggearbejder fagmæssigt korrekt.
I forbindelse med købssituationer indebærer den nye lov også en ændring, der er vigtig at være opmærksom på.
Hvis man ikke har fået tinglyst en fravigelse af normalvedtægten i en særvedtægt, og en køber ikke er bekendt med fravigelsen, vil denne køber fortrænge bestemmelsen, og skal ikke respektere den.
Det princip gælder allerede i dag. Men det nye er, at fravigelsen så bortfalder for alle andre medlemmer i ejerforeningen. Det er derfor helt afgørende, at alle landets ejerforeninger straks får tinglyst eventuelle fravigelser, som ved en forglemmelse måske ikke er blevet tinglyst, idet man ellers vil være i risiko for, at ingen så skal respektere bestemmelsen.
Ofte ser vi vedtægtsændringer, som man glemmer at få tinglyst, og det kan nu være rigtigt farligt, og der bør følges op herpå nu.
Ny normalvedtægt på vej
Per 1. januar 2021 kommer der ny normalvedtægt, men den vil kun omfatte nystiftede ejerforeninger efter denne dato. For alle eksisterende ejerforeninger vil den nye normalvedtægt først gælde et år senere, den 1. januar 2022.
Man skal grundlæggende overveje, om man vil gå over på den nye normalvedtægt, når den træder i kraft. Den vil indeholde en lang række forbedringer, og alene beholde enkelte fravigelser, som kun relaterer sig til den konkrete ejerforening.
I den kommende normalvedtægt er det præciseret, hvornår man kan beslutte hvad, og hvor mange der skal stemme for, ligesom det vil være muligt at begrænse korttidsudlejning så som Airbnb.
Landets ejerforeninger bør derfor allerede nu drøfte mulighederne med deres administratorer og advokater.