Indblik er i denne uge skrevet af Christian Hilligsøe Heinig, der er cheføkonom hos Realkredit Danmark.
Vi har i en ny analyse set nærmere på økonomien og de typer af lån, som andelsboligforeningerne har valgt. Konklusionen er først og fremmest, at økonomien overordnet ser fornuftig ud på andelsboligmarkedet, og at rigtig mange andelsboligforeningerne har en meget lille gældsætning.
Ved udgangen af 2019 lå den gennemsnitlige belåningsgrad således på 39,9 procent. En belåningsgrad, der er beregnet på baggrund af realkreditgælden og med udgangspunkt i Realkredit Danmarks vurdering af andelsboligværdierne.
Andelsbolig til salg i København
Vores værdiansættelse bygger på de samme principper som en valuarvurdering eller for den sags skyld den offentlige vurdering. Det vil sige, at værdien af andelsboligforeningen er sat ud fra værdien af en ”tilsvarende” boligudlejningsejendom.
Belåningsgraden er blevet lavere
Igennem en årrække har belåningsgraden været faldende hos andelsboligforeningerne. Tilbage i 2015 var belåningsgraden således oppe over 45 procent. Denne udvikling skyldes, at afkastkravene på markedet for boligudlejningsejendomme har været faldende, og det har en direkte effekt på markedet for andelsboliger, da værdien af disse som nævnt er koblet op på markedet for boligudlejning.
Ser vi på den såkaldte medianværdi – altså gældsætningen i den typiske andelsboligforening – er den helt nede på 30 procent LTV (Loan-to-value). Også denne er faldet gennem de seneste år – den lå i omegnen af 35 procent tilbage i 2015.
Zoomer vi ind på 1. decil – altså de 10 procent af andelsboligforeninger med den laveste gældsætning – så er LTV i gennemsnit på 9 procent. Og går vi ud til 4. decil – altså de 40 procent af markedet med lavest gældsætning – stiger den gennemsnitlige belåningsgrad til blot 24 procent.
Ikke overraskende findes der også andelsboligforeninger med en relativ høj gældsætning. Det vil især være de nyere stiftede andelsboligforeninger, der er placeret her, eller andelsboligforeninger, som har været eller er i økonomiske vanskeligheder.
Ser vi på markedet op til 9. decil – så har 90 procent af andelsboligmarkedet en belåningsgrad op til maksimalt 80 procent af foreningens værdi.
Det betyder så også, at 10 procent af andelsboligmarkedet er overbelånt, når vi ser på realkreditbelåningen. Der kan således maksimalt gives realkreditlån op til 80 procent af foreningens værdi.
Andelsboligforeningerne mere konservative i lånevalget
Andelsboligforeningerne er også blevet mere og mere konservative i lånevalget gennem de seneste år. Andelen af fastforrentede lån er stormet frem – og langt kraftigere end, hvad vi har set på ejerboligmarkedet.
Tilbage i slutningen af 2009 lå andelen af fastforrentede lån til andelsboligforeningerne på blot 30 procent af udlånsmassen, og denne andel er blevet mere end fordoblet frem til i dag.
Ved udgangen af 2019 var det således 62 procent af udlånet, der var med fast rente.
Den primære forklaring har været de faldende og meget lave renter, som har gjort det mere attraktivt at sikre en fast lav rente og stabilitet omkring foreningens fremtidige finansieringsudgifter.
For det andet har det formentligt også givet en værdi for mange foreninger at fremstå konservative i deres økonomiske profil, efter der i en del år har været kritisk fokus på foreninger med swaplån og kort variabel rente i kombination med afdragsfrihed. I samme retning har den finansielle regulering også trukket, da potentielle andelsboligkøbere ikke skal rentestresses, hvis foreningen har fast rente.
Løbende afdrag beskytter mod prisfald
Afrundingsvis kan vi konstatere, at afdragsfriheden fortsat er på retræte i andelsboligforeningerne. Andelen har været jævnt faldende siden 2011, hvor udbredelsen toppede på omkring 46 procent af det samlede udlån til andelsboligforeningerne. Og ved udgangen af 2019 lå afdragsfriheden på 30 procent af udlånet.
Ved løbende afdragsbetalinger beskytter foreningen sig bedre mod eventuelle prisfald på andelsboligmarkedet. Når det er sagt, bør foreningerne dog aktivt forholde sig til deres gældsætning.
Det er langt fra entydigt, at det er en fordel for foreningen at være gældfri eller have en meget lav gældsætning. Ved at stoppe afdragsbetalingerne ved et ”fornuftigt” gældsniveau sikrer foreningen sig en lavere boligafgift nu til glæde for de eksisterende andelshavere.
Ligeledes kan det gøre det nemmere at omsætte andelsboligerne i foreningen, da maksimalprisen bliver mindre end ved fortsatte afdragsbetalinger. Samtidig bliver en potentiel køber mindre afhængig af egenfinansiering eller dyrere bankfinansiering til andelsboliglån sammenlignet med foreningens adgang til billig realkreditfinansiering.