Indblik er i denne uge skrevet af Birgit Daetz, boligøkonom og kommunikationsdirektør hos Boligsiden.
Så er vi her igen. Endnu et år er gået, og i morgen aften siger vi ikke kun farvel til 2019. Vi sætter samtidig punktum for det seneste årti. Det giver selvfølgelig anledning til at reflektere over udviklingen på boligmarkedet igennem de sidste 10 år.
Da vi sidste gang stod her ved årets afslutning og så ind i et nyt årti, var det nemlig langtfra den samme fest på boligmarkedet som i dag. Tværtimod. Der var tale om en temmelig dyb bakkedal.
Finanskrisen ramte i 2008, og boligmarkedet var hårdt mærket i årene efter. Først så man effekten i storbyerne, hvorefter krisen spredte sig til de øvrige danske byer i årene efter. I Aalborg mærkede man for eksempel først konsekvenserne i 2011, hvor boligpriserne lokalt ramte bunden.
Mange boligejere blev reelt stavnsbundet til deres bolig, da de ellers ville sælge med et alt for stort økonomisk tab. Salgstiderne blev længere og længere, og en højere arbejdsløshed betød, at flere fik svært ved at afbetale på deres lån.
Særligt yderområderne i Danmark var hårdt ramt. Her blev liggetiderne ekstremt lange, antallet af tvangsauktioner steg, og folk flyttede i stigende grad væk og ind mod de store byer.
Rentefaldet knækkede kurven
I Boligsidens Markedsindeks er den laveste gennemsnitlige kvadratmeterpris på villaer og rækkehuse registreret i februar 2013, hvor den dengang lå på 10.996 kroner per kvadratmeter. Derefter var der tale om en svag stigning i priserne, indtil renten faldt drastisk i 2015.
Rentefaldet blev en saltvandsindsprøjtning til boligmarkedet, og i årene efter steg både boligsalget og boligpriserne. Igen steg priserne mest i hovedstadsområdet, og frygten for en ny boligboble meldte sig.
Der blev grebet ind fra politisk hold med lånestramninger fra årsskiftet 2017-2018, og effekten har vi især set på markedet for ejerlejligheder, hvor der igennem de sidste par år er sket en opbremsning i både salget og priserne.
Pusterum til ejerlejlighederne
Meget lader dog til, at det nu igen er ved at vende. Efter en længere periode med stilstand har handelsaktiviteten været stigende på markedet for ejerlejligheder i efteråret 2019, og ser vi alene på tallene for projektsalget, er der sket en relativ stor stigning i antal solgte i oktober og november.
Det er for tidligt at konkludere noget med sikkerhed. Men en medvirkende faktor til denne ændring kan være regeringens beslutning om en udskydelse af de nye boligskatteregler samt de nye ejendomsvurderinger.
Potentielle købere af ejerlejligheder har længe vidst, at de nye regler ville komme i 2021, og købte man inden da, vidste man reelt ikke, hvilket beskatningsgrundlag, man købte ind i. Men med udskydelsen af ændringerne er der nu fire år til at blive klogere i. Det tror jeg, har givet et pusterum, som har boostet købelysten hos flere.
Lune tider på boligmarkedet
Rentefaldet i 2015 var også med til at booste handelsaktiviteten på markedet for huse såvel som sommerhuse. Salget af sommerhuse tog for alvor fart i 2017, og siden da er det kun gået fremad. Særligt i 2019 hvor antallet af solgte sommerhuse har sat rekord med foreløbig 9.699 solgte.
Apropos sommerhuse er det i denne forbindelse også værd at nævne flexordningen, som blev indført tilbage i 2013. I et forsøg på at dæmme op for den stigende fraflytning fra yderområderne i tiden efter finanskrisen, fik kommunerne mulighed for at give de såkaldte flexboligtilladelser.
Er et hus udstyret med sådan en tilladelse, har man som køber nemlig mulighed for at anvende boligen både som helårsbolig eller som sommerhus. Det har uden tvivl bidraget til flere handler i netop yderområderne. For i takt med de stigende salgspriser har flere folk fået øget friværdien og dermed også muligheden for at købe bolig nummer to. Og flexboligen er ofte billigere end det klassiske sommerhus.
Grund til optimisme
Salgspriserne for villaer og rækkehuse ligger aktuelt på det højeste niveau for hele årtiet, og meget tyder på, at det samlede antal solgte villaer og rækkehuse i 2019 også vil sætte rekord for årtiet.
Så med hvilken sindstilstand skal boligejerne så bevæge sig ind i det nye årti? Er der grund til at frygte en ny boligboble, eller kan vi omvendt tillade os at bevare optimismen?
Jeg mener, at der er grund til optimisme. Alt lader til, at det lave renteniveau vil fortsætte ind i 2020, og selvom vi har oplevet prisstigninger for alle tre boligtyper igennem de seneste år, er der langtfra tale om lige så markante stigninger, som tilfældet var før finanskrisen. Tværtimod er der tale om sunde årlige prisstigninger på cirka fire procent for husene.
En anden positiv ting, som er værd at hæfte sig ved, er, at de positive takter på boligmarkedet ikke kun er isoleret til de store byer og hovedstadsområdet. Således var der i november måned tale om stigende salgspriser for villaer og rækkehuse i hele 68 kommuner, og det vidner om gyldne tider på hele boligmarkedet.
Der er med andre ord grund til at fejre festen. Måske med et glas champagne i morgen aften. Men frem for alt er det vigtigt at have in mente, at boligmarkedet altid er i konstant bevægelse. Det går op. Og det går ned.
Til gengæld er vores hjem vores faste base, hvor vi skal leve livet uanset op- eller nedgangstider. Så selvom vi kan købe vores bolig, skaber vi hjemmet selv. Og her har vi helt frie rammer til at gøre lige hvad vi vil. Jeg håber for alle, at de kan udnytte de rammer bedst muligt i 2020.
Tak for i år og rigtig godt nytår.